小區(qū)物業(yè)費

一個現(xiàn)實而又敏感的問題

每平方米多少錢？

為何物業(yè)費又漲價了？

物業(yè)服務水平“穩(wěn)步”下降

跟物業(yè)費10年沒漲價有關系嗎？

部分業(yè)主拖欠多年物業(yè)費不交怎么辦？

一系列的問題

不僅僅關系到業(yè)主自身利益

物業(yè)公司也很關注

小區(qū)物業(yè)費，該怎么交？怎么調？新版《四川省物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設廳物業(yè)管理專家伍三明表示，與2012年版本的四川省物業(yè)管理條例相比，新《條例》對此進行了積極回應，并有一系列相關調整。

預收物業(yè)費行不行？

新增“物業(yè)費測算清單”相關規(guī)定

物業(yè)費，可以預收嗎？可以，也不可以。

關于物業(yè)費預收，引起的糾紛不少。先從案例說起。

案例：2021年5月13日，綿陽某物業(yè)在藍澳島、宏杰花園二期等小區(qū)提供物業(yè)服務期間，存在合同到期后拒不退出小區(qū)，物業(yè)公司預收物業(yè)費不予退還等行為，被主管部門通報。

那么，哪些情況下，可以預收，哪些情況下，不能預收？

對此，《條例》進行了明確規(guī)定：“物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。預收物業(yè)費的，不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業(yè)服務合同，不得約定預收物業(yè)費。”

同時，《條例》還明確，物業(yè)費應該建立透明機制。

在《條例》第六十條關于物業(yè)服務合同條款的相關規(guī)定中，這樣明確：“物業(yè)費的測算清單應當作為物業(yè)服務合同的附件?！?/span>

物業(yè)費測算清單作為合同附件？

對此，住房城鄉(xiāng)建設廳物業(yè)管理專家杜若雄解釋說：“物業(yè)費怎么組成，消費要透明，就像去吃飯，一桌子飯菜，買單付錢的時候，應該知曉各種菜品的價格。測算清單作為合同附件，有利于業(yè)主對物業(yè)費消費的知情權保護，也有利于法院在審判物業(yè)費糾紛案件時，做相應參考。”

物業(yè)費“交”或“不交”？

這些特定情形要注意

物業(yè)費“交“或”不交“，”誰交“？

這個問題好像有點傻，但在現(xiàn)實中還真會遇到——這需要區(qū)分對待。

案例：2017年，成都高新區(qū)領館國際城小區(qū)一業(yè)主表示，2016年交房驗收時發(fā)現(xiàn)防水等問題，通過物業(yè)聯(lián)系開發(fā)商整改。一年時間過去，整改未完成，但物業(yè)要求從合同規(guī)定的交房時間開始交納物管費用。

新房整改期間，是否要交物業(yè)費？

這一點，《條例》已經明確?！稐l例》第六十二條：“已竣工驗收但尚未出售或者未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)費由建設單位承擔。”

“建設單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)費按照約定承擔；已交付業(yè)主的物業(yè)未達到該物業(yè)買賣合同約定的交付條件，整改期間的物業(yè)費由建設單位承擔?！?/span>

業(yè)委會成員是否可以不交，或者少交物業(yè)費？

對此，《條例》明確禁止?！稐l例》第三十八：“業(yè)主委員會及其成員不得明示、暗示物業(yè)服務人減免物業(yè)費?！?/span>

同時，《條例》還對采用威脅手段催交物業(yè)費進行了明確禁止?！稐l例》第一百條：“采用停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費的，責令立即改正，給予警告，并處二萬元以上五萬元以下罰款?！?/span>

那么遇到不交、拖欠物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)該怎么辦？

杜若雄表示，支付物業(yè)費是業(yè)主基本義務，好比到餐館吃飯，消費就應該買單，由于物業(yè)服務具有準公共服務特性，不支付物業(yè)費，也損害其他交費業(yè)主的權益，業(yè)委會應當配合物業(yè)服務人，督促業(yè)主支付費用。物業(yè)服務人也可根據(jù)民法典相關規(guī)定提起債權訴訟，主張自己的權利，從而催收業(yè)主拖欠的物業(yè)費。

物業(yè)費如何調整？

哪些情況下可以進行調整

關于物業(yè)費調整，是一個敏感問題，也是一個容易引發(fā)爭議的矛盾點。

案例：2020年6月12日，網友爆料：成都金牛區(qū)金府新龍花園廣場，物業(yè)公司于2019年3月未作任何公示及征求全體業(yè)主同意的情況下，單方面張貼物業(yè)費由2019年4月1日起原價1.6-2.5元/平米物業(yè)費漲價至3元/平米。

那么，問題來了，哪些情況下，可以調整物業(yè)費？

《條例》一方面明確“物業(yè)服務收費標準應當保持相對穩(wěn)定”，另一方面也明確了三種情形下，“物業(yè)服務人應當與業(yè)主委員會、業(yè)主協(xié)商”，從而調整物業(yè)服務費收費標準：

——公共服務產品能耗價格、共用設施設備維修養(yǎng)護費用等物業(yè)服務成本變動的；

——業(yè)主要求物業(yè)服務內容和物業(yè)服務標準變動的；

——與物業(yè)服務有關的政策性費用調整的。

雙方可以委托第三方評估機構對服務質量和服務價格及價格調整方案進行評估，并公示評估結果。

同時，《條例》還明確了調整物業(yè)費標準的要求——《條例》第十九條：物業(yè)費調整由業(yè)主共同決定。該共同決定事項應當經過業(yè)主人數(shù)和面積“雙三分之二”以上參與，參與“雙過半”同意。

10年不漲合理嗎？

《條例》明確“政府指導價實行動態(tài)調整”

在一些小區(qū)，可以看見這樣的情況：一方面抱怨物業(yè)服務“穩(wěn)步”下降，一方面小區(qū)物業(yè)費十多年沒變過。業(yè)主有抱怨，物業(yè)同樣也有抱怨——“成本增加，服務要穩(wěn)步上升實在太難”

這樣的情況，并不少見。

案例：2020年7月9日，成都青羊某小區(qū)因物業(yè)費調整產生糾紛。物業(yè)公司要求物業(yè)費每平米每月上漲0.55元，但業(yè)委會不接受漲價。物業(yè)公司稱，小區(qū)十多年來物業(yè)費一直為2元/平米/月，從未上漲，“而各項成本費用不斷上漲，為了保持園區(qū)服務品質不下降，申請在續(xù)簽物業(yè)服務合同的同時，適度調整物業(yè)服務費”。

十多年物業(yè)費不變，這種情況正常嗎？

伍三明表示，這樣的情況并不少見，如果物業(yè)費收費標準不調整，很難確保物業(yè)服務水平不變，很多業(yè)主沒有樹立“優(yōu)質優(yōu)價”的消費意識，總是追求“物美價廉”。

他表示，經營屬性是企業(yè)根本屬性，如果企業(yè)在物業(yè)費上掙不到錢，只能壓縮成本，降低服務，“實際上又造成惡性循環(huán)，服務品質降低，業(yè)主不交費”。

原因在哪里？

“其中一個重要原因在于政府指導價上，不少的市、縣的物業(yè)費指導價十年不變，嚴重滯后，指導價發(fā)揮不了指導功能，可能成為限制消費、影響居住水平，間接引發(fā)物業(yè)矛盾?！?/span>

對此，《條例》進行了調整和明確?！稐l例》六十三條：“前期物業(yè)服務、保障性住房物業(yè)服務收費標準由市（州）或者縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)省人民政府定價目錄，結合當?shù)貙嶋H，綜合考慮物業(yè)服務質量、服務成本等因素制定政府指導價并公布。政府指導價實行動態(tài)調整。”