第一章  總則

第一條  為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動，維護業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《四川省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合四川省實際，制定本規(guī)則。

第二條  本規(guī)則適用于四川省行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的成立，業(yè)主委員會的選舉、換屆等活動。

第三條  業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，應(yīng)當代表和維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益，履行相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主大會依法作出的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

第四條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定事項，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

第五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定行使共同管理權(quán)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第六條  社區(qū)（村）黨組織指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人依照中國共產(chǎn)黨章程規(guī)定設(shè)立中國共產(chǎn)黨的基層組織。

第二章  業(yè)主大會成立

第七條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第八條  業(yè)主大會籌備組一般由業(yè)主代表和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會、轄區(qū)公安派出所、建設(shè)單位代表組成?；I備組人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的規(guī)模合理設(shè)置，總?cè)藬?shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面通知后，建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組成立。

鼓勵和支持公益律師為業(yè)主大會的成立及活動提供法律服務(wù)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可指定具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員協(xié)助籌備組參與籌備相關(guān)工作。

第九條  籌備組中業(yè)主代表應(yīng)當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強、具備履行職責(zé)的相應(yīng)時間。

籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當具有代表性和廣泛性，結(jié)合物業(yè)類型、物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額等因素，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)業(yè)主自薦或者推薦確定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

籌備組中的業(yè)主代表被推薦為業(yè)主委員會成員候選人后應(yīng)當退出籌備組，其參與籌備組工作終止。

第十條  街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期不少于7日?；I備組自公告之日起成立。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當對籌備組成員開展籌備相關(guān)培訓(xùn)。

第十一條  籌備組組長履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會議；

（二）對籌備組會議記錄和議定事項予以簽字確認；

（三）簽發(fā)籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況報告上簽字；

（五）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

籌備組組長不履行或者不適當履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中二分之一以上成員簽字確認，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面申請另行指定組長，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當及時重新指定。

第十二條  籌備組組長負責(zé)召集和主持籌備組會議?；I備組作出決定應(yīng)當經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意。成員進行表決時應(yīng)當在決議上簽字，注明同意、不同意或棄權(quán)。持保留意見成員不簽字的，不影響決議效力?；I備組應(yīng)當對會議進行書面記錄，由籌備組組長對會議記錄和議定事項簽字確認。

籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其他組織的除外。

第十三條  籌備組需要查詢建筑物面積清冊、核實業(yè)主身份等事項，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）出具相應(yīng)銜接函件，自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門按照函件載明事項，依法予以協(xié)助。

建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當對籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會會議給予配合，不得阻擾。

第十四條  首次業(yè)主大會會議對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當征求業(yè)主意見進行相應(yīng)修改后，在3個月內(nèi)重新組織表決。

第十五條  本規(guī)則規(guī)定的專有部分面積、業(yè)主人數(shù)按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條、第八條、第九條規(guī)定認定。

一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人，共有人所代表業(yè)主人數(shù)為一人，應(yīng)當推選一人行使表決權(quán)，在規(guī)定期限內(nèi)未推選，表決在前的人計入有效表決。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人或者代理人行使投票權(quán)。

業(yè)主為法人或者其他組織，采用書面表決的，表決票應(yīng)當加蓋公章。

第十六條  業(yè)主大會會議采用記名投票方式進行表決，不得對已公示會議議題以外的議題進行表決。

業(yè)主大會會議有多項議題，業(yè)主僅就部分議題進行投票表決，納入該部分議題投票結(jié)果計算。同一業(yè)主在投票期限內(nèi)只能行使一次投票權(quán)。

第十七條  業(yè)主大會會議表決可以通過電子投票表決系統(tǒng)或者書面方式進行。鼓勵業(yè)主采用住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門建立的電子投票表決系統(tǒng)進行投票表決。

業(yè)主大會會議采取書面方式表決的，表決票選項應(yīng)當明確為同意、不同意和棄權(quán)三項。會議召集人應(yīng)當于業(yè)主大會會議召開前，印制好表決票，做好表決票印制數(shù)量和編號登記，制作表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表，并按照預(yù)定投票點的數(shù)量制作投票箱。有條件的，投票箱應(yīng)當放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少于30日。開票箱和統(tǒng)票時，居（村）民委員會委派不少于二名代表參與現(xiàn)場監(jiān)督。

棄權(quán)票不得作為同意或者不同意表決意見統(tǒng)計。

任何單位和個人不得假冒業(yè)主名義進行投票或者篡改投票信息。

第十八條  業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會提交的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案內(nèi)容與主管部門制定示范文本內(nèi)容不一致或者增減的，應(yīng)當在提請業(yè)主大會會議表決前以醒目方式將不一致或者增減內(nèi)容進行公示和說明。

第十九條  籌備組應(yīng)當自公告成立之日起6個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，逾期不能召開的，籌備組自行解散。

因籌備組成員辭職過半數(shù)或者因其他原因已造成籌備組不能履行職責(zé)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起解散。

籌備組解散的，占物業(yè)服務(wù)區(qū)域百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名提出要求重新籌備業(yè)主大會會議申請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當受理。

第二十條  首次業(yè)主大會會議表決結(jié)果作出后3日內(nèi)，籌備組應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于30日。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第二十一條  業(yè)主委員會辦理備案后，應(yīng)當依法刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。印章應(yīng)注明屆數(shù)、有效期及編碼等有關(guān)重要事項。

因管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)報送原備案機關(guān)。

第三章  業(yè)主大會活動

第二十二條  業(yè)主人數(shù)較多，可設(shè)立業(yè)主代表大會，業(yè)主代表大會具體人員組成、職責(zé)等由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第二十三條  業(yè)主委員會應(yīng)當自提議確定之日起，將業(yè)主大會會議擬表決事項及內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置和互聯(lián)網(wǎng)方式公示并告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會，公示期不少于15日。

公示期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項及內(nèi)容提出建議和意見，業(yè)主委員會應(yīng)當予以參考，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)進行公告，公告期不少于15日。

第二十四條  因故無法按期完成業(yè)主大會會議投票的，應(yīng)當按照首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長期限，但延長期限不宜超過30日。

第二十五條  業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應(yīng)當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第二十六條  業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

召開業(yè)主大會定期會議，會議召開15日前，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置和互聯(lián)網(wǎng)方式公告以下內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報告；

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；

（三）上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用和管理情況報告；

（四）上一年度利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營活動所得收益和使用情況報告；

（五）物業(yè)管理其他有關(guān)事項。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人年度工作計劃；

（二）選舉需要補選的業(yè)主委員會成員；

（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項；

（四）決議物業(yè)管理其他有關(guān)事項。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域需要召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會應(yīng)當自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起20日內(nèi)組織召開。

第二十七條  召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會決定，應(yīng)當在作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，公告期限不少于30日，公告應(yīng)加蓋業(yè)主大會印章。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會會議依法由任期內(nèi)業(yè)主委員會或者街道辦事處﹙鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府﹚組織召開。

第四章  業(yè)主委員會

第二十八條  業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任，制定并表決通過業(yè)主委員會工作規(guī)則。

業(yè)主委員會主任、副主任應(yīng)當在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生，具體產(chǎn)生辦法可通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。鼓勵引導(dǎo)業(yè)主委員會成員中的黨員積極參選業(yè)主委員會主任和副主任。

提交表決的業(yè)主委員會工作規(guī)則與示范文本內(nèi)容不一致或者增減的，應(yīng)當在提請表決前以醒目方式將不一致或者增減內(nèi)容進行公示和說明。

第二十九條  業(yè)主委員會會議應(yīng)當通知全體成員參加，不少于過半數(shù)成員出席，每名成員擁有一票表決權(quán)。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并書面簽字確認。

業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當自決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期不少于30日。

第三十條  業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則約定召開業(yè)主委員會會議。會議由主任召集和主持；主任不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任召集和主持；副主任不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上成員從其他成員中推舉一名代表召集和主持。業(yè)主委員會成員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者相關(guān)居（村）民委員會的代表參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當先行征求業(yè)主意見，并告知社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會。公開聽取業(yè)主意見的，可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有書面記錄，由參會成員簽字后存檔。

第三十一條  業(yè)主委員會應(yīng)當將下列屬于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專人管理：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料；

（四）業(yè)主委員會備案材料和本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他有關(guān)制度；

（五）住宅專項維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益及工作經(jīng)費收支情況清冊；

（六）業(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財務(wù)會計等檔案；

（七）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見；

（八）相關(guān)公示、公告；

（九）業(yè)主共同決定事項的表決資料；

（十）其他有關(guān)材料。

第三十二條  業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務(wù)，明確工作職責(zé)和薪酬標準。

第五章  附則

第三十三條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同管理權(quán)利。

第三十四條  市、縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)則制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的具體細則和流程、表格等樣本。

第三十五條  本規(guī)則中所稱的“以上”“以下”“以內(nèi)”“屆滿”“少于”，包括本數(shù)。

第三十六條  本規(guī)則自2024年6月1日起施行。有效期5年。