（第二批）

目 錄

案例一：某物業(yè)服務(wù)公司訴陶某、賢某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例二：何某、曾某訴某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例三：江某訴某物業(yè)公司排除妨害糾紛案

案例四：甲物業(yè)服務(wù)公司訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例五：某小區(qū)業(yè)委會(huì)訴某物業(yè)管理公司、某物業(yè)管理公司某分公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案

案例六：林某訴某物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例七：黎某、黃某反訴某物業(yè)集團(tuán)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例八：黃某訴王某某、劉某某等12人排除妨害糾紛案

案例九：鄒某訴某物業(yè)公司及某小區(qū)業(yè)委會(huì)確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案

案例十：某物業(yè)管理公司訴吳某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例一：房屋非因買受人原因未完成交付且未入住的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)

——某物業(yè)服務(wù)公司訴陶某、賢某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

2011年8月29日，陶某、賢某某夫妻購(gòu)買了某小區(qū)房屋一套。因該房屋未經(jīng)住建部門允許改變?cè)O(shè)計(jì)用途，至今未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，陶某、賢某某亦未實(shí)際入住。2019年1月28日，某物業(yè)服務(wù)公司與案涉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》并于當(dāng)日生效。2024年8月，某物業(yè)服務(wù)公司向法院起訴，請(qǐng)求判令陶某、賢某某交納2019年2月1日至2024年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的違約金。陶某、賢某某主張，因案涉房屋存在主臥未安裝窗戶、漏水等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商一直未予整改，其沒(méi)有辦理交房手續(xù)，未使用過(guò)該房屋，不應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！薄端拇ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十七條第四款規(guī)定：“已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主?！北景钢?，案涉房屋未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的原因在于未經(jīng)住建部門允許改變?cè)O(shè)計(jì)用途。同時(shí)，案涉房屋因存在質(zhì)量問(wèn)題尚未達(dá)到交付使用條件，買賣雙方至今未辦理交房手續(xù)，陶某、賢某某也未實(shí)際入住。在沒(méi)有充分證據(jù)證明未辦理交房手續(xù)等可歸責(zé)于陶某、賢某某的前提下，要求其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金有失公平，且不符合法律規(guī)定。審理法院遂判決駁回某物業(yè)服務(wù)公司的全部訴訟請(qǐng)求。

三、典型意義

權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則是民事法律關(guān)系的基本原則，在審理涉物業(yè)糾紛案件中也應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持這一原則。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條和《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，已竣工達(dá)到交付使用條件的房屋，尚未交付給購(gòu)房人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)；已經(jīng)交付給購(gòu)房人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由購(gòu)房人支付。故購(gòu)房人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間應(yīng)為購(gòu)房人接收房屋的時(shí)間。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立房屋驗(yàn)收交接臺(tái)賬，準(zhǔn)確掌握物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋驗(yàn)收交接情況和房屋空置情況，依法依約向已接收房屋的購(gòu)房人請(qǐng)求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共同促進(jìn)物業(yè)服務(wù)關(guān)系和諧穩(wěn)定。

四、規(guī)范指引

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權(quán)的；

（二）因繼承取得房屋所有權(quán)的；

（三）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的；

（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

案例二：物業(yè)服務(wù)人不得以電力容量、消防安全等條件不足為由阻礙安裝新能源充電設(shè)施

——何某、曾某訴某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

何某、曾某系某商業(yè)廣場(chǎng)地下車庫(kù)某車位的所有權(quán)人。2019年2月19日，何某、曾某與某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定該公司對(duì)某商業(yè)廣場(chǎng)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序、交通等項(xiàng)目提供維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理等物業(yè)服務(wù)，并約定地下車位服務(wù)費(fèi)為360元/年。2022年11月13日，何某、曾某向某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司物業(yè)工作人員申請(qǐng)?jiān)谄滠囄簧习惭b充電樁，要求該公司在《車位及允許施工證明》上加蓋公章以允許其施工，但該公司以電力負(fù)荷難以承受大量新能源汽車充電樁安裝，“消防過(guò)不到了”為由拒不蓋章。何某、曾某遂向法院起訴。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，在業(yè)主安裝充電樁時(shí)，物業(yè)服務(wù)人充當(dāng)?shù)氖桥浜蠘I(yè)主對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行形式審查的角色。在案涉商業(yè)廣場(chǎng)并未成立業(yè)委會(huì)亦無(wú)居民委員會(huì)制定相關(guān)規(guī)則的前提下，何某、曾某申請(qǐng)?jiān)谄渥杂熊囄话惭b充電樁，某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司作為物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)國(guó)家節(jié)能減排舉措，按照供電公司要求，出具允許施工的相關(guān)證明，予以配合、提供便利。物業(yè)服務(wù)人出具同意安裝的證明僅是安裝充電樁的一個(gè)環(huán)節(jié)，至于何某、曾某的車位是否具備安裝充電樁的條件，是否對(duì)用電安裝、消防安全、道路交通、人防效能等產(chǎn)生影響，還有賴于供電公司等相關(guān)部門依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況判斷。物業(yè)服務(wù)人對(duì)此并無(wú)決定權(quán)，故未經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定，其不得以電力容量、消防安全等理由阻礙安裝新能源汽車充電設(shè)施。業(yè)主安裝充電樁后，物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)充電設(shè)施存在安全隱患時(shí)，可以及時(shí)行使物業(yè)管理權(quán)利予以糾正、制止。審理法院遂判決某商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司為何某、曾某出具允許安裝充電樁施工的證明。

三、典型意義

大力發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)對(duì)能源安全、節(jié)能減排及大氣污染防治意義重大，充電設(shè)施建設(shè)是新能源汽車推廣應(yīng)用的重要舉措。人民法院應(yīng)切實(shí)保障新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展大局，積極回應(yīng)人民群眾在居民區(qū)安裝充電樁的訴求，督促物業(yè)服務(wù)人依法履行配合義務(wù)，保障業(yè)主合法權(quán)益。業(yè)主在自有車位安裝充電樁，系對(duì)其建筑物專有部分享有的占有、使用、收益和處分權(quán)利的合法行使，亦符合民法典第九條規(guī)定的綠色原則，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)配合出具同意安裝證明等材料，不得以對(duì)安裝條件、電容容量、消防安全等的質(zhì)疑為由進(jìn)行阻礙。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九條 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

第二百七十二條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

《國(guó)家發(fā)展改革委 國(guó)家能源局 工業(yè)和信息化部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快居民區(qū)電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》

第六條 發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極作用。在居民區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，及時(shí)提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)用戶需求及業(yè)主大會(huì)授權(quán)，利用公共停車位建設(shè)相對(duì)集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并提供充電服務(wù)。地方可充分利用財(cái)政資金杠桿作用，對(duì)配套服務(wù)與管理積極主動(dòng)、成效突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。

案例三：業(yè)主不同意通過(guò)人臉識(shí)別驗(yàn)證出入物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供其他合理、便捷的驗(yàn)證方式

——江某訴某物業(yè)公司排除妨害糾紛案

一、基本案情

案涉小區(qū)業(yè)委會(huì)為提升小區(qū)智慧化管理水平、增強(qiáng)小區(qū)安全保障，在該小區(qū)前、后門安裝了人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)并交由某物業(yè)公司進(jìn)行管理。此后，該小區(qū)業(yè)主進(jìn)入前門或出入后門只能通過(guò)人臉識(shí)別驗(yàn)證開(kāi)門。該小區(qū)業(yè)主江某認(rèn)為將人臉信息錄入小區(qū)門禁系統(tǒng)或?qū)ζ錂?quán)益造成侵害，故拒絕錄入。后因門禁系統(tǒng)限制，江某進(jìn)出小區(qū)或是請(qǐng)求保安開(kāi)門，或是跟隨其他業(yè)主，極為不便。經(jīng)與某物業(yè)公司協(xié)商未果，江某訴至法院，請(qǐng)求某物業(yè)公司拆除人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)、消除限制。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，案涉小區(qū)為安全管理設(shè)置人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)，目的合法。但在業(yè)主明確拒絕提供個(gè)人信息的情況下，某物業(yè)公司將人臉識(shí)別作為出入小區(qū)的唯一驗(yàn)證方式，侵害了業(yè)主對(duì)個(gè)人信息處理的決定權(quán)，對(duì)業(yè)主出入小區(qū)造成障礙。在此前提下，物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)提供刷卡等合理替代驗(yàn)證方式保障通行。經(jīng)審判人員釋法明理，某物業(yè)公司已通過(guò)增設(shè)刷卡、按鍵等替代驗(yàn)證方式保障業(yè)主正常通行，人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)不再對(duì)江某構(gòu)成妨害，故審理法院對(duì)江某拆除人臉識(shí)別門禁系統(tǒng)、消除限制的訴訟請(qǐng)求不予支持。

三、典型意義

國(guó)家支持研究開(kāi)發(fā)和推廣應(yīng)用安全、方便的電子身份認(rèn)證技術(shù)，但物業(yè)服務(wù)人及其他建筑管理人在積極應(yīng)用人臉識(shí)別技術(shù)的同時(shí)，應(yīng)注意不得侵害業(yè)主對(duì)其個(gè)人信息的處理所享有的知情權(quán)、決定權(quán)等合法權(quán)益；能夠通過(guò)其他非人臉識(shí)別技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)相同目的或達(dá)到同等要求的，不得將人臉識(shí)別技術(shù)作為唯一驗(yàn)證方式。人民法院在審理案件時(shí)須避免“就案辦案、機(jī)械司法”，在訴訟中主動(dòng)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人提供人臉識(shí)別以外的其他合理驗(yàn)證方式，推動(dòng)形成“司法釋明—及時(shí)整改—權(quán)益修復(fù)”的解紛閉環(huán)，以“非破壞性”途徑推動(dòng)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)性化解。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)個(gè)人信息保護(hù)法》

第二十六條 在公共場(chǎng)所安裝圖像采集、個(gè)人身份識(shí)別設(shè)備，應(yīng)當(dāng)為維護(hù)公共安全所必需，遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并設(shè)置顯著的提示標(biāo)識(shí)。所收集的個(gè)人圖像、身份識(shí)別信息只能用于維護(hù)公共安全的目的，不得用于其他目的；取得個(gè)人單獨(dú)同意的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理使用人臉識(shí)別技術(shù)處理個(gè)人信息相關(guān)民事案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》

第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他建筑物管理人以人臉識(shí)別作為業(yè)主或者物業(yè)使用人出入物業(yè)服務(wù)區(qū)域的唯一驗(yàn)證方式，不同意的業(yè)主或者物業(yè)使用人請(qǐng)求其提供其他合理驗(yàn)證方式的，人民法院依法予以支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他建筑物管理人存在本規(guī)定第二條規(guī)定的情形，當(dāng)事人請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他建筑物管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，人民法院依法予以支持。

《人臉識(shí)別技術(shù)應(yīng)用安全管理辦法》

第十條 實(shí)現(xiàn)相同目的或者達(dá)到同等業(yè)務(wù)要求，存在其他非人臉識(shí)別技術(shù)方式的，不得將人臉識(shí)別技術(shù)作為唯一驗(yàn)證方式。個(gè)人不同意通過(guò)人臉信息進(jìn)行身份驗(yàn)證的，應(yīng)當(dāng)提供其他合理、便捷的方式。

國(guó)家對(duì)應(yīng)用人臉識(shí)別技術(shù)驗(yàn)證個(gè)人身份另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

案例四：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人屬業(yè)主內(nèi)部治理事務(wù)，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求確認(rèn)形成解聘決議程序違法的，不予支持

——甲物業(yè)服務(wù)公司訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

某小區(qū)于2023年5月召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，形成了解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲物業(yè)服務(wù)公司的決議，并于2023年5月17日公示表決結(jié)果。2023年5月25日，該小區(qū)業(yè)委會(huì)向甲物業(yè)服務(wù)公司發(fā)出了不續(xù)聘通知書(shū)。2023年8月15日，該小區(qū)業(yè)委會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，隨后向甲物業(yè)服務(wù)公司發(fā)出關(guān)于要求其限期撤場(chǎng)的通知。甲物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為該小區(qū)業(yè)委會(huì)在成立時(shí)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、未經(jīng)業(yè)主投票選舉，系違法成立，不能代表該小區(qū)業(yè)主行使權(quán)利，遂向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)該小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)出的不續(xù)聘通知書(shū)、限期撤場(chǎng)通知及其與乙物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，不論合同約定的前期物業(yè)服務(wù)合同期限是否屆滿，業(yè)主均有權(quán)依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人。某小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，形成了解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。該小區(qū)業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，在合理期限內(nèi)告知甲物業(yè)服務(wù)公司不再續(xù)聘的決定并要求其撤離場(chǎng)地，符合雙方合同的約定和法定程序。至于該小區(qū)業(yè)委會(huì)解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議是否違反法定程序，應(yīng)由業(yè)主通過(guò)法定程序請(qǐng)求救濟(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉。根據(jù)合同相對(duì)性原則，該小區(qū)業(yè)委會(huì)和乙物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》僅對(duì)雙方具有法律約束力，并不涉及甲物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利義務(wù)，甲物業(yè)服務(wù)公司請(qǐng)求確認(rèn)該合同無(wú)效，無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)。審理法院遂判決駁回甲物業(yè)服務(wù)公司的全部訴訟請(qǐng)求。

三、典型意義

根據(jù)民法典第九百四十六條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同享有任意解除權(quán)，業(yè)主既可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)作出解聘決定后，依照法定程序直接行使該解除權(quán)，也可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使。業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的選舉、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定等均屬于業(yè)主內(nèi)部治理事務(wù)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷，但物業(yè)服務(wù)人無(wú)權(quán)干涉業(yè)主自治。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二百八十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

案例五：業(yè)主共有部分的收益歸全體業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主共同決定程序，物業(yè)服務(wù)人不得擅自處分

——某小區(qū)業(yè)委會(huì)訴某物業(yè)管理公司、某物業(yè)管理公司某分公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案

一、基本案情

某小區(qū)業(yè)委會(huì)與某物業(yè)管理公司某分公司約定案涉小區(qū)公共收益由業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)人按6：4核算運(yùn)營(yíng)成本，稅費(fèi)及公共設(shè)備維修及改造費(fèi)由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。合同履行過(guò)程中，案涉小區(qū)業(yè)委會(huì)召開(kāi)會(huì)議，某物業(yè)管理公司對(duì)2021年前案涉小區(qū)公共收益中業(yè)委會(huì)應(yīng)得金額予以確認(rèn)并進(jìn)行了轉(zhuǎn)款支付。后因各方對(duì)2022年后公共收益分配發(fā)生爭(zhēng)議，案涉小區(qū)業(yè)委會(huì)于2024年11月向法院起訴，請(qǐng)求判令某物業(yè)管理公司、某物業(yè)管理公司某分公司向其提交案涉小區(qū)2022年至2024年1月公共收益清冊(cè)及管理成本依據(jù)，并向其支付公共收益中業(yè)委會(huì)應(yīng)得份額及資金占用利息。某物業(yè)管理公司辯稱，2022年至2024年1月案涉小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不足以抵扣物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本及公共部分維修費(fèi)用，故無(wú)需向業(yè)委會(huì)支付相應(yīng)收益。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，依照民法典第二百八十二條的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。對(duì)于案涉小區(qū)的人車分流整改、屋面排水管整改、外墻磚維修、停車場(chǎng)道閘系統(tǒng)及設(shè)備提升改造等維修改造項(xiàng)目，某物業(yè)管理公司未能舉證證明系經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意后實(shí)施。因未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意自行實(shí)施上述行為，可能對(duì)業(yè)主的權(quán)益造成損害，故對(duì)某物業(yè)管理公司關(guān)于從案涉小區(qū)業(yè)主共有部分收益中扣除上述費(fèi)用的主張，應(yīng)不予支持。審理法院遂判決，某物業(yè)管理公司某分公司向某小區(qū)業(yè)委會(huì)支付2022年至2024年1月該小區(qū)公共收益及資金占用利息，某物業(yè)管理公司承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。

三、典型意義

經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分是物業(yè)服務(wù)人的基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中共有部分的經(jīng)營(yíng)管理和收益分配時(shí)常引發(fā)糾紛。從民法典及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來(lái)看，一方面，物業(yè)服務(wù)人等主體利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)屬于業(yè)主共有；另一方面，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金對(duì)共有部分進(jìn)行維修、更新和改造，利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等均屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人負(fù)有妥善管理公共收益、按業(yè)主共同意志處分共有資金的義務(wù)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決議，不得擅自將業(yè)主共有部分的收益抵扣維修支出。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百八十一條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第五十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

案例六：業(yè)主在小區(qū)以外的城市公共停放區(qū)停車受損，物業(yè)服務(wù)人不承擔(dān)賠償責(zé)任

——林某訴某物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

2022年1月8日，某小區(qū)業(yè)主林某將電瓶車停放在其所住小區(qū)大門外的劃線停放區(qū)域內(nèi)，后該電瓶車被盜。林某認(rèn)為該區(qū)域?yàn)殡娖寇噷ｉT停放區(qū)域，某物業(yè)服務(wù)公司作為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人，需履行定時(shí)巡查和24小時(shí)值守的安全保障義務(wù)?，F(xiàn)因該公司疏于管理，導(dǎo)致其電瓶車被盜，該公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。某物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為，案涉小區(qū)指定的非機(jī)動(dòng)車停車位位于小區(qū)負(fù)一樓；而林某停放電瓶車位置為小區(qū)外圍公共區(qū)域，系市政管理部門劃線并管理的區(qū)域，某物業(yè)服務(wù)公司不應(yīng)向林某承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)協(xié)商未果，林某訴至人民法院。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，按照案涉物業(yè)服務(wù)合同約定，案涉小區(qū)的非機(jī)動(dòng)車指定停放位置位于小區(qū)內(nèi)部。林某停放車輛的地點(diǎn)位于小區(qū)外部，雖離小區(qū)大門不遠(yuǎn)，但屬于市政公共區(qū)域，所有往來(lái)人員均可在此停放。某物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車指定停車位置應(yīng)按照合同約定承擔(dān)定時(shí)巡查和值守義務(wù)，但對(duì)小區(qū)外圍區(qū)域僅負(fù)有日常維護(hù)和秩序管理義務(wù)。林某將電瓶車停放在小區(qū)外的市政公共區(qū)域繼而失竊，某物業(yè)服務(wù)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，審理法院遂判決駁回林某的訴訟請(qǐng)求。

三、典型意義

小區(qū)紅線以內(nèi)、圍墻以外的“退紅空間”，通常向社會(huì)公眾開(kāi)放、供公共使用和活動(dòng)，因權(quán)責(zé)不明、管理缺失，極易形成治理難點(diǎn)。在確定物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)和責(zé)任范圍時(shí)，人民法院須以物業(yè)服務(wù)合同的約定為基準(zhǔn)，遵循權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，分別認(rèn)定其對(duì)小區(qū)圍墻內(nèi)外區(qū)域的義務(wù)范圍和程度。對(duì)小區(qū)建筑外圍的公共空間，物業(yè)服務(wù)人僅負(fù)有維護(hù)基本秩序、采取合理安全措施等一般性義務(wù)。本案判決避免了物業(yè)服務(wù)人責(zé)任的不當(dāng)擴(kuò)大，同時(shí)也引導(dǎo)業(yè)主對(duì)包括非機(jī)動(dòng)車在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)盡到合理注意義務(wù)。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

案例七：業(yè)主行使知情權(quán)應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合理行使，超過(guò)必要限度的不予支持

——黎某、黃某反訴某物業(yè)集團(tuán)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

黎某、黃某系某小區(qū)某房屋的所有權(quán)人，某物業(yè)集團(tuán)公司系該小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)人。2018年3月21日，某物業(yè)集團(tuán)公司與黃某簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，后黎某、黃某與某物業(yè)集團(tuán)公司因物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付問(wèn)題發(fā)生糾紛。在某物業(yè)集團(tuán)公司起訴請(qǐng)求黎某、黃某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟中，李某、黃某提起反訴，請(qǐng)求法院判令某物業(yè)集團(tuán)公司向其提供案涉小區(qū)17項(xiàng)資料。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主了解建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條對(duì)業(yè)主知情權(quán)的范圍作出了明確規(guī)定。但業(yè)主應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合法合理地行使其知情權(quán)，遵循簡(jiǎn)便原則，不應(yīng)濫用民事權(quán)利，過(guò)度擴(kuò)張請(qǐng)求披露的信息范圍，過(guò)分提高披露主體履行義務(wù)的成本和負(fù)擔(dān)。審理法院認(rèn)定，黎某、黃某反訴提出的與業(yè)主的權(quán)利緊密相關(guān)的小區(qū)共有部分使用和收益情況、小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位和車庫(kù)的處分情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況、小區(qū)建筑物及附屬設(shè)施維修資金籌集和使用情況，共計(jì)4項(xiàng)，均具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予公開(kāi)，并供業(yè)主查閱、復(fù)制；但對(duì)其要求某物業(yè)集團(tuán)公司提供的其他資料，因不具有法律依據(jù)、超越合理必要限度，或已在審理過(guò)程中予以了公開(kāi)等，不予支持。

三、典型意義

業(yè)主知情權(quán)的行使應(yīng)以監(jiān)督共有部分管理為核心，其范圍限于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定的維修資金、公共收益、車位處分等直接影響業(yè)主共同利益的事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)依法及時(shí)披露業(yè)主知情權(quán)范圍內(nèi)的信息，業(yè)主亦應(yīng)合理行使知情權(quán)，不得濫用民事權(quán)利。判斷行權(quán)方式是否合理，需綜合考量請(qǐng)求公開(kāi)的信息與共有部分管理的關(guān)聯(lián)性、披露的必要性及操作可行性，避免過(guò)度增加物業(yè)服務(wù)人的負(fù)擔(dān)。人民法院支持業(yè)主查閱與共有部分管理直接相關(guān)的信息的同時(shí)，依法駁回業(yè)主不合理的信息公開(kāi)請(qǐng)求，有效平衡了物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)與業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，為構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系提供了司法指引。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百三十二條 民事主體不得濫用民事權(quán)利損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人合法權(quán)益。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十三條　業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

案例八：鼓勵(lì)既有住宅依法依規(guī)增設(shè)電梯，但應(yīng)綜合考量建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等因素以及對(duì)其他單元或樓棟業(yè)主權(quán)益的影響，確定應(yīng)否增設(shè)

——黃某訴王某某、劉某某等12人排除妨害糾紛案

一、基本案情

2023年6月16日，某小區(qū)2單元業(yè)主王某某、劉某某等12人簽訂既有住宅自主增設(shè)電梯項(xiàng)目相關(guān)業(yè)主協(xié)議書(shū)，載明該小區(qū)2單元共有業(yè)主16戶，其中14戶同意增設(shè)電梯1部。完成公示后，王某某、劉某某等12人委托案外人某電梯公司負(fù)責(zé)電梯安裝事宜。2023年9月1日，施工方與案涉小區(qū)3單元居民發(fā)生糾紛，小區(qū)所在地公安機(jī)關(guān)出警調(diào)解。2023年9月12日，案涉小區(qū)所在地居委會(huì)組織2單元和3單元居民進(jìn)行調(diào)解，3單元業(yè)主認(rèn)為2單元安裝電梯不但影響其日常通行，緊急情況下還會(huì)對(duì)居民逃生、救援車輛進(jìn)出造成妨礙。2024年3月，王某某、劉某某等12人向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令黃某及案涉小區(qū)3單元業(yè)主停止阻止、妨礙2單元加裝電梯的行為。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，2單元加裝電梯將占用案涉小區(qū)唯一的公共通道，屬改變小區(qū)共有部分用途的行為，尤其對(duì)3單元業(yè)主的通行造成較大影響，已明顯超過(guò)了合理容忍義務(wù)的范疇，應(yīng)由2單元、3單元業(yè)主共同決定。同時(shí)，該公共通道本身寬度已低于消防通道寬度要求，2單元加裝電梯將導(dǎo)致該通道更為狹窄，加重安全隱患。另外為使加裝電梯后公共通道最窄處寬度達(dá)到《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500096-2011）要求的1.2米，王某某、劉某某等12人及施工方提出了去掉2單元第一、二級(jí)樓梯的方案，但該變更方案并未經(jīng)有關(guān)部門審核通過(guò)，且必然影響2單元房屋整體結(jié)構(gòu)。審理法院遂判決駁回王某某、劉某某等12人的全部訴訟請(qǐng)求。

三、典型意義

支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有多層住宅加裝電梯或者其他無(wú)障礙設(shè)施，是保障殘疾人、老年人平等、充分、便捷地參與和融入社會(huì)生活的重要舉措。實(shí)踐中，一般認(rèn)為加裝電梯事項(xiàng)屬于民法典第二百七十八條規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，系業(yè)主共同決定事項(xiàng)。故在制定具體方案時(shí)，應(yīng)綜合考量建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等因素，以及對(duì)其他單元或樓棟業(yè)主權(quán)益的影響。若加裝電梯將對(duì)本單元、樓棟以外的其他業(yè)主造成重大影響，則受到影響的業(yè)主亦應(yīng)當(dāng)納入表決范圍。在決策和實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)弘揚(yáng)中華民族與鄰為善、守望相助等傳統(tǒng)美德，加強(qiáng)溝通協(xié)商，按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理好相關(guān)業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，促進(jìn)社會(huì)全體人員共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

《中華人民共和國(guó)消防法》

第二十八條　任何單位、個(gè)人不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。人員密集場(chǎng)所的門窗不得設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物。

案例九：確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，單個(gè)業(yè)主并非適格原告

——鄒某訴某物業(yè)公司及某小區(qū)業(yè)委會(huì)確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案

一、基本案情

鄒某系某小區(qū)業(yè)主。2023年5月11日，某物業(yè)公司與該小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。鄒某認(rèn)為前述《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的合同期限過(guò)長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)公共收益的分配比例損害了全體業(yè)主的利益，故向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)《物業(yè)服務(wù)合同》的部分條款無(wú)效。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同的效力及于全體業(yè)主，對(duì)于合同效力的確認(rèn)涉及全體業(yè)主共同利益和共同管理權(quán)利，應(yīng)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決……決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”的規(guī)定，鄒某作為單個(gè)業(yè)主，在未得到全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主授權(quán)的情況下，不能直接提起本案訴訟，故其并非本案適格原告，審理法院遂裁定駁回鄒某的起訴。

三、典型意義

業(yè)委會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。由于物業(yè)服務(wù)合同涉及共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，單個(gè)業(yè)主無(wú)法單獨(dú)決定相關(guān)事項(xiàng)，不具備單獨(dú)訴訟的原告主體資格。本案的處理明確單個(gè)業(yè)主在未獲合法授權(quán)時(shí)，不具備就共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)單獨(dú)起訴的主體資格，引導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)法定的業(yè)主共同決定程序解決爭(zhēng)議，減少不必要的訴訟資源消耗、提升司法裁判效率；也能防止單個(gè)業(yè)主濫用權(quán)利干擾物業(yè)服務(wù)開(kāi)展，引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)集體表決解決全體利益事項(xiàng)，推動(dòng)物業(yè)管理與小區(qū)治理從“個(gè)體維權(quán)”向“集體共治”轉(zhuǎn)變。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

案例十：基于商品房買賣合同實(shí)際占有使用建筑物專有部分的民事主體，雖未辦理權(quán)屬登記，可以認(rèn)定為業(yè)主

——某物業(yè)管理公司訴吳某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

一、基本案情

2013年12月18日，某置業(yè)公司與某物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由某物業(yè)管理公司為其開(kāi)發(fā)的某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2016年，某置業(yè)公司分別與吳某某、李某就購(gòu)買案涉小區(qū)同一套房屋簽訂了《商品房買賣合同》。其中與李某簽訂的合同于2016年10月28日辦理了簽約備案登記；與吳某某簽訂的合同未辦理簽約備案登記，但案涉房屋實(shí)際由吳某某占有使用。后某物業(yè)管理公司向法院起訴，請(qǐng)求判令吳某某、李某支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)。

二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為，案涉房屋雖備案登記在李某名下，但李某并未實(shí)際占有使用房屋，未實(shí)際享受某物業(yè)管理公司提供的服務(wù)。吳某某基于其與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》實(shí)際占有使用案涉房屋，享受了某物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，屬于實(shí)際享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定吳某某為案涉房屋的業(yè)主。參照《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，也應(yīng)認(rèn)定實(shí)際占有使用房屋的吳某某為支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)主體。審理法院遂判決吳某某向某物業(yè)管理公司支付2017年4月1日至2023年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)。

三、典型意義

從民法典的規(guī)定來(lái)看，房屋的所有權(quán)人，或者說(shuō)依法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體為業(yè)主。但在實(shí)踐中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。對(duì)此，人民法院應(yīng)當(dāng)從權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的角度出發(fā)，結(jié)合房屋的來(lái)源、占有的依據(jù)、實(shí)際使用等情況，認(rèn)定實(shí)際享有業(yè)主權(quán)利的民事主體為業(yè)主，進(jìn)而判決其承擔(dān)業(yè)主義務(wù)，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)相統(tǒng)一。

四、規(guī)范指引

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第一條 依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。

《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權(quán)的；

（二）因繼承取得房屋所有權(quán)的；

（三）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的；

（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。