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物業(yè)管理區(qū)域安全風險防范探討
發(fā)布時間：2024-07-17    來源：     閱讀次數(shù)：17232

來源：中國物業(yè)管理協(xié)會

      安全是好服務的基礎和保障，居住安全是人民群眾幸福生活的基礎條件。物業(yè)服務企業(yè)加強服務區(qū)域風險管控，不斷提高安全運營水平，是企業(yè)行穩(wěn)致遠的現(xiàn)實要求，是保障人民群眾幸福安寧的重大社會責任。

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銀川中房物業(yè)舉行消防演練


物業(yè)管理區(qū)域主要安全風險
















































      當前，物業(yè)管理區(qū)域的主要風險包括以下方面：
      一是以建筑消防為主的火災風險，起火原因多為服務管理對象生產(chǎn)生活用火不當，動火作業(yè)不慎，燃氣泄漏，油煙管道等易燃易爆物品管控不力，以及近幾年頻繁出現(xiàn)的電動車輛起火。
      二是高空墜物和公共區(qū)域設施設備不正常狀態(tài)造成的電擊、溺水及物體打擊導致的人身傷害，園區(qū)車輛交通事故、立體車庫操作系統(tǒng)故障導致的事故等。
      三是井、溝、管、坑、池、箱等有限空間作業(yè)風險。
      四是二次供水污染、爆管跑水、地下空間淹浸水泡等風險。
      五是高低壓配電設施漏電、短路、起火，以及夏秋季節(jié)頻發(fā)的景觀水系漏電、人員溺水風險。
      六是特種設備類的電梯墜落、擠壓等事故，以及壓力容器、壓力管道事故風險。
      七是園區(qū)內(nèi)高空、吊裝等作業(yè)管控不嚴的風險。
      八是突發(fā)自然災害或地質(zhì)災害情況下，大風、雨雪、雷擊、冰雹、洪水、地震等帶來的風險。
      九是市政區(qū)域功能缺陷帶來的房屋塌陷傾斜、管道斷裂受損、區(qū)域內(nèi)澇風險。
      十是突發(fā)公共衛(wèi)生事件。
      十一是服務管理區(qū)域內(nèi)的財產(chǎn)損失、治安、犯罪，破壞公共秩序的突發(fā)事件。
      另外，我國一二線城市進入存量發(fā)展新時期，存量房屋規(guī)模大，建筑主體及設施設備老化，城市區(qū)域市政環(huán)境復雜，部分群眾安全素養(yǎng)不足，人的不安全行為較多，也易導致安全事故。物業(yè)服務企業(yè)一線員工學歷低，招聘難、培養(yǎng)難、保留難。要實現(xiàn)并保持人的科學管理、物的安全狀態(tài)，化解安全風險，需要通過保持消防及安防設施設備、勞動護品、應急物資器材這些物的良好狀態(tài)，以及安全管理體系中人的積極作為來實現(xiàn)。


物業(yè)服務安全運營及風險應對舉措
















































      風險，是特定環(huán)境條件下發(fā)生某種損失的可能性，是不可改變的客觀存在。事故作為生產(chǎn)、工作中發(fā)生的意外損失或禍患，是現(xiàn)場不可控制的一種狀態(tài)。物業(yè)服務企業(yè)安全運營及風險應對，就是用人和物的良好狀態(tài)，化解現(xiàn)實存在的風險，減少作業(yè)違章，消除事故隱患，杜絕事故發(fā)生，保持安全生產(chǎn)和運營狀態(tài)。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗，就物業(yè)服務安全運營和風險應對提出以下舉措建議。
      一是要制定科學可行的安全應急預案。根據(jù)調(diào)研，物業(yè)服務安全應急預案普遍存在與實際結(jié)合不夠緊密，內(nèi)容繁雜冗余，要素不夠全面，缺乏科學性、系統(tǒng)性的問題，與企業(yè)重視程度不夠，管理人員專業(yè)知識、科學素養(yǎng)、系統(tǒng)思維缺乏有關?！胺彩骂A則立，不預則廢”。預案是做好突發(fā)應急工作的基本依據(jù)，是安全管理系統(tǒng)重要組成，是應急行動總綱。平時可指導各崗位人員分業(yè)訓練，定期演練，關鍵時候確保應急行動緊而有序、忙而不亂，避免和減少人員傷亡、財產(chǎn)損失。物業(yè)服務企業(yè)必須高度重視，安排專職人員以專項任務形式完成安全應急預案的制定。在預案的背景立意、目標企圖、法理依據(jù)、組織指揮、力量編成、信息傳遞、動作協(xié)調(diào)等方面，必須嚴謹、嚴密，能夠為應急行動提供可靠的行動指南。例如：物業(yè)小區(qū)消防應急預案，應該涵蓋住宅區(qū)域、公共區(qū)域起火，生活用火不慎、電動車輛、電器線路等不同介質(zhì)在地上地下不同位置起火等情況。預案要結(jié)合員工認識水平和執(zhí)行能力，通俗易懂，簡潔明了，能以圖表形式表達，確保一線人員能看明白、記得住、不會亂。在服務管理實踐和訓練演練中對預案進行修訂和完善，形成理論指導實踐、實踐促進理論的閉環(huán)。實踐中，一些企業(yè)由安全部門牽頭，每年一季度集中不同類型項目人員，對各類預案進行會審，確定框架總綱后，公建、普通住宅、消防重點單位、商業(yè)網(wǎng)點、學校、醫(yī)院等不同類型項目，根據(jù)甲方條件、人員配備、設施設備、器材、專業(yè)訓練、綜合演練、義務消防人員等情況，填入相關內(nèi)容，實踐應用后反饋修訂建議，基本能夠?qū)崿F(xiàn)預案與實踐動態(tài)的有效結(jié)合，保證了預案的科學性和可操作性。
      二是要著力增強一線人員安全防范意識。意識決定行動，行動決定效果。在化解風險的過程中，人是主要因素，如果一線人員的安全意識不強，違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動紀律現(xiàn)象存在，將會造成人的不安全行為、物的不安全因素增加，化解風險的效率將大為降低，潛在風險將會變成現(xiàn)實威脅，從而出現(xiàn)失控狀態(tài)。海因里希法則關于違章行為、輕微事故、重傷和死亡的事故模型，墨菲定律關于錯誤是正?，F(xiàn)象的結(jié)論，破窗理論、軌跡交叉理論等，焦點都在生產(chǎn)一線的風險管理上。物業(yè)服務一線人員每天處于各類安全風險之中，既要保障自身安全，也要履行物業(yè)服務合同約定的各類安全生產(chǎn)工作職責。物業(yè)服務企業(yè)要牢固樹立“風險在一線，隱患在現(xiàn)場”的理念，既要用力增強一線人員的安全防范意識，也要不斷提高他們的安全工作能力，減少物的不安全狀態(tài)和人的不安全行為。既要堅持把一線員工的安全防范意識、安全知識、安全技能作為教育培訓的重點內(nèi)容，也要站在一線員工角度，由下向上審視企業(yè)安全管理制度的實效性和操作性，對安全管理制度、作業(yè)要求、工作流程、驗收標準、應急方案進行修訂和簡化。重視對既有事故案例的剖析研究，客觀公正落實責任，深刻反省原因教訓，鼓勵積極主動安全作業(yè)的行為，及時懲戒故意違章行為，營造良好的職業(yè)道德。培養(yǎng)員工從自己做起，從現(xiàn)在做起，敬畏生命、尊重科學、主動學習、嚴肅工作。
      三是要嚴肅做好全領域安全隱患排查。世界上沒有完美的事物，也沒有完美的系統(tǒng)。隱患相對于客觀存在的風險，具有隱藏和隱蔽的性質(zhì)，伴隨著生產(chǎn)活動全過程，只能實現(xiàn)動態(tài)清零。安全隱患有隱蔽性、時效性、因果性、隨機性、特殊性、重復性、演變性、季節(jié)性、連鎖性、突發(fā)性的特點。隱患排查活動，應按照“誰主管，誰負責”的原則，與安全生產(chǎn)責任制掛鉤，以科學認知、專業(yè)水平和嚴謹細致態(tài)度來組織進行。排查制度體系應該包括領導責任、力量編成、行動組織、隱患分級、整改計劃、溝通協(xié)作、督導問效等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)有主責部門和責任人，資金投入、技術支持都要有可靠依據(jù)，責權(quán)明確，界限清晰。近年來，許多物業(yè)服務企業(yè)都遇到了園區(qū)設施設備老化失能問題，在維修資金的使用上不同程度地存在困難。黨中央國務院反復強調(diào)“我們不要帶血的GDP”，在經(jīng)濟發(fā)展和人民生命安全上態(tài)度鮮明，嚴肅查處重大安全生產(chǎn)事故。作為物業(yè)服務企業(yè)，也必須樹立尊重生命的價值觀和行穩(wěn)致遠的發(fā)展愿景，不能用簡單的經(jīng)濟眼光來看待安全工作，該投入的要投入，該維修的要維修。在具體工作中，要下放隱患確定權(quán)力，簡化隱患報告程序，建立隱患排查檔案，實施隱患排查獎勵，發(fā)動和鼓勵一線人員主動排查隱患，使隱患排查的觸角能夠敏捷高效地深入下去，信息反饋及時，整改行動有力。注重查找問題隱患背后的根本原因，分析導致安全隱患存在的管理環(huán)境和制度體系方面存在的問題，改進和完善制度和體系，從根本和長效上解決安全隱患。目前，已經(jīng)有一些企業(yè)圍繞服務管理區(qū)域內(nèi)重大風險和安全隱患，積極履行“發(fā)現(xiàn)、告知、報告”職責，以“紅色物業(yè)”建設為紐帶，在排查和解決重大風險隱患方面與行業(yè)主管部門、所在社區(qū)等政府部門形成共識合力，在解決資金來源、排除重大隱患、恢復和保持安全設施正常效能方面取得了有益經(jīng)驗。
      四是要不斷提高突發(fā)事件應對能力。物業(yè)管理領域可能面臨的突發(fā)事件是指服務管理區(qū)域內(nèi)突然發(fā)生，造成或者可能造成人員傷亡、財產(chǎn)損失、社會危害、危及公共安全的緊急事件。除自然災害和公共衛(wèi)生事件外，主要是事故災難和社會治安事件?！坝袀鋭t無患”。要做好這些突發(fā)事件處置，需要科學合理的應急體系、靈敏可靠的信息傳遞、訓練有素的應急力量。為此，物業(yè)服務企業(yè)要主動擔當作為，積極向內(nèi)用力，努力提高安全管理水平，在風險隱患管控、初期預警、阻斷遏制、現(xiàn)場救援等方面貢獻力量。應急處突體系要結(jié)合日常工作組織體系進行建設，有條件時設立義務工作隊伍，與區(qū)域內(nèi)的政府應急救援力量、友鄰單位等結(jié)成聯(lián)動隊伍。預警信息傳遞與處置依托技防、物防系統(tǒng)，按預案約定執(zhí)行。消防設施設備必須保持良好技術狀態(tài)，值班人員應具備相應的消防設施操作資質(zhì)。監(jiān)控系統(tǒng)要布設嚴密、影像清晰、數(shù)據(jù)可靠。安防巡查密度、路線要合理，安防員會看、聽、摸、聞、感知。各系統(tǒng)都應具備兩種以上即時信息傳遞手段，無死角、無盲區(qū)，相關人員能夠熟練掌握和操作。安防、維修、客服人員作為應急處突參與力量，要結(jié)合各崗位日、周、半月、月、季度的巡查、檢修、訓練、調(diào)度、演練，依預案進行訓練，做到人員、時間、內(nèi)容、效果四個落實，達到人人熟悉預案，能發(fā)現(xiàn)、會報告情況，會使用防護裝具，會處置初期險情的要求。
      五是要努力提高安全宣傳效能。人是安全管理中最活躍，也是起決定性作用的一個因素。按照整體大安全觀和體系建設思維，要積極建設物業(yè)服務企業(yè)的安全文化，創(chuàng)造安全工作齊抓共管、群防群治的大環(huán)境，把服務保障對象、廣大業(yè)主、全體員工全部列入安全宣傳對象。把“人”的執(zhí)行能力作為衡量宣傳效能的主要標準，利用工作部署、教育培訓、廣告張貼、信息推送、媒體播發(fā)、社區(qū)活動、專項活動等形式，植入企業(yè)守護業(yè)主平安、企業(yè)與員工共同成長的愿景，樹立“以人為本，生命至上”高尚追求，尊重科學的安全理念，傳播安全常識，進行警示教育。采取員工和業(yè)主喜聞樂見、易于理解和接受的方式方法，采取正向激勵方法，鼓勵積極主動安全行為，通過堅定、有韌性、有溫度的安全文化建設，把“要我安全”變成“我要安全”，達到卓越安全目標管理。使員工和業(yè)主都能主動做好自身安全第一責任人、環(huán)境安全主要責任人，業(yè)主能積極主動配合物業(yè)服務企業(yè)開展安全工作，一線員工能發(fā)自內(nèi)心地遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程，主動排查自身作業(yè)面臨和可能出現(xiàn)的風險隱患，主動學習和掌握安全技能，主動提高安全作業(yè)能力。通過業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的共同努力，保持物業(yè)管理各方面的安全狀態(tài)，保障人民群眾在安全和諧環(huán)境中與企業(yè)共建共創(chuàng)共享美好家園。


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