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案例一：某物業(yè)服務(wù)公司與胥某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，居民委員會(huì)依法代行職責(zé)簽訂的物業(yè)合同對(duì)業(yè)主具有約束力

某小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，在前期物業(yè)公司退場(chǎng)后，小區(qū)業(yè)主大會(huì)于2021年1月23日至28日期間通過(guò)發(fā)送選票、短信等方式征求業(yè)主意見(jiàn)，形成同意聘用某物業(yè)服務(wù)公司為該小區(qū)一期、二期物業(yè)服務(wù)人的決議，后小區(qū)所在地居民委員會(huì)發(fā)布業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果，并受小區(qū)業(yè)主的委托于2021年4月6日與該公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同（信托制）》。某物業(yè)服務(wù)公司自2021年5月1日起正式為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，后于2022年3月31日退出該小區(qū)。胥某系案涉小區(qū)二期某戶(hù)業(yè)主，未按物業(yè)服務(wù)合同約定支付2021年6月1日至2022年3月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。經(jīng)催繳未果，某物業(yè)服務(wù)公司訴至人民法院。

審理法院認(rèn)為，居民委員會(huì)為維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，保證小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常開(kāi)展，在案涉小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)發(fā)送選票、短信等方式征求案涉小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)，形成聘用某物業(yè)服務(wù)公司作為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人的業(yè)主大會(huì)決議，受小區(qū)業(yè)主委托與該公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并不違反法律規(guī)定。胥某作為接受物業(yè)服務(wù)的一方，應(yīng)當(dāng)按約向某物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在推進(jìn)物業(yè)管理與基層治理良性協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)踐中扮演著重要角色。實(shí)踐中，部分小區(qū)長(zhǎng)期未成立業(yè)主委員會(huì)，在前期物業(yè)服務(wù)人退場(chǎng)后，小區(qū)呈無(wú)物業(yè)服務(wù)的狀態(tài)，秩序亦隨之趨于混亂。本案確認(rèn)居民委員會(huì)依法代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)全體業(yè)主均具有法律約束力，對(duì)堅(jiān)持和完善基層群眾自治制度，構(gòu)建共建共治共享的城鄉(xiāng)基層治理格局具有積極意義。

案例二：某物業(yè)管理公司與李某某、袁某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期

2015年5月22日，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)期至2018年4月30日為止。合同到期后，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未與該公司續(xù)約，但該公司繼續(xù)為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。李某某、袁某某系案涉小區(qū)業(yè)主，2018年6月1日至2023年4月30日期間未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、垃圾處置費(fèi)。某物業(yè)管理公司經(jīng)多次催收無(wú)果，向法院提起訴訟。李某某、袁某某在審理過(guò)程中辯稱(chēng)，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同到期后及時(shí)向某物業(yè)管理公司發(fā)出了不續(xù)約的退場(chǎng)通知，該公司卻拒絕履行合同終止后的退出、交接等義務(wù)，故雙方不存在不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，該公司不得請(qǐng)求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)。

審理法院認(rèn)為，某小區(qū)業(yè)主在案涉物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，未作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定；如果某物業(yè)管理公司立即停止物業(yè)服務(wù)，業(yè)主必然面臨共有部分衛(wèi)生、秩序、綠化等工作無(wú)人維護(hù)的局面，突然間斷的物業(yè)服務(wù)會(huì)讓物業(yè)無(wú)法發(fā)揮正常功能，小區(qū)秩序趨于混亂。為了保證物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，某物業(yè)管理公司繼續(xù)為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，符合民法典第九百四十八條的規(guī)定。審理法院認(rèn)定，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期，李某某、袁某某應(yīng)依約支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、垃圾處置費(fèi)和逾期違約金。

物業(yè)服務(wù)合同不同于“一時(shí)性”合同，物業(yè)服務(wù)的供給是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程，物業(yè)服務(wù)人的選聘和續(xù)聘也必須經(jīng)過(guò)法定程序。物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，在沒(méi)有對(duì)后續(xù)的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行安排的情況下，如果物業(yè)服務(wù)人立即停止物業(yè)服務(wù)，業(yè)主必然面臨共有部分衛(wèi)生、秩序、綠化等工作無(wú)人維護(hù)的局面，致使物業(yè)無(wú)法發(fā)揮正常功能，秩序趨于混亂，最終損害小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。為了保證物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，民法典第九百四十八條規(guī)定了在物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后符合一定條件的情況下，在業(yè)主和原物業(yè)服務(wù)人之間成立不定期物業(yè)服務(wù)合同，為物業(yè)服務(wù)人設(shè)定了義務(wù)，同時(shí)也為其繼續(xù)提供服務(wù)提供了法律依據(jù)。雖然這種規(guī)定在一定程度上干預(yù)了當(dāng)事人的意思自治，使雙方當(dāng)事人仍然受到“法鎖”的拘束，但這其中存在著法律對(duì)于秩序、效益等價(jià)值的考量，屬于法定的特殊安排。

案例三：某物業(yè)管理公司與何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——合同終止后物業(yè)服務(wù)人拒不退出小區(qū)的，不得要求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)

某物業(yè)管理公司系某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)人。2017年3月26日，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向該公司函告將重新選定物業(yè)服務(wù)人，并邀請(qǐng)?jiān)摴痉e極參與競(jìng)標(biāo)。該公司于2017年4月10日回函收悉，并表示前期物業(yè)服務(wù)合同于2017年6月10日自行終止。業(yè)主委員會(huì)按程序重新選聘物業(yè)服務(wù)人后，于2017年6月28日告知該公司及時(shí)辦理交接事宜。2017年6月30日，業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。此后，某物業(yè)管理公司長(zhǎng)期滯留案涉小區(qū)，致使新物業(yè)服務(wù)人無(wú)法進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。2023年7月，該公司因向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)未果，向法院提起訴訟。

審理法院認(rèn)為，某物業(yè)管理公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，未按業(yè)主委員會(huì)要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù)，經(jīng)明確告知法律后果后拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，按照民法典第九百四十九條規(guī)定，其不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)該公司關(guān)于判令業(yè)主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期間物業(yè)管理費(fèi)的請(qǐng)求，審理法院不予支持。

物業(yè)交接問(wèn)題是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。物業(yè)交接不順，不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛，而且直接影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致物業(yè)秩序混亂、氣氛緊張，成為社會(huì)不和諧、不穩(wěn)定的潛在因素。實(shí)踐中，不少物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同終止后，采用“拒不退場(chǎng)”的方式強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，并要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而引發(fā)糾紛。民法典第九百四十九條對(duì)物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)及相關(guān)責(zé)任作出了明確規(guī)定。原物業(yè)服務(wù)人拒不履行交接等后合同義務(wù)，繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，有違業(yè)主的真實(shí)意思，其不能請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

案例四：某酒店與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)空間位置相對(duì)獨(dú)立或封閉的大型經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其支付的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)實(shí)際接受物業(yè)服務(wù)的類(lèi)型、內(nèi)容和質(zhì)量等情況合理確定

2016年，某物業(yè)公司與某房產(chǎn)公司訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由其為某小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。2019年，某酒店與某房產(chǎn)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定買(mǎi)受人應(yīng)遵守前期物業(yè)公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。該酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)為案涉小區(qū)的一部分，系獨(dú)棟建筑，在空間上與小區(qū)住宅及其他商業(yè)部分相區(qū)隔，有獨(dú)立的地下停車(chē)場(chǎng)、地面停車(chē)場(chǎng)、化糞池、內(nèi)部消防監(jiān)控設(shè)施，酒店內(nèi)部的水、電、氣、電梯、消防設(shè)施及保安、保潔、垃圾清運(yùn)等均由其自行管理維護(hù)。但酒店的水、電、氣管線及消防設(shè)施與小區(qū)相關(guān)設(shè)施聯(lián)接，酒店的配電柜位于小區(qū)配電室內(nèi)，小區(qū)高層供水設(shè)施、配電室、天然氣總表及消防水泵房、消防總控制臺(tái)均由某物業(yè)公司統(tǒng)一管理維護(hù)。因該酒店自入駐后一直未支付物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)公司向法院起訴。

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根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力。但業(yè)主并沒(méi)有機(jī)會(huì)參與前期物業(yè)服務(wù)合同的磋商談判，只能被動(dòng)接受，實(shí)踐中引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)于物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的矛盾，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)而言更為突出。本案中，人民法院準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)類(lèi)型、內(nèi)容、質(zhì)量相符的立法精神，以前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，根據(jù)某物業(yè)公司實(shí)際向某酒店提供物業(yè)服務(wù)的情況，酌情確定某酒店應(yīng)支付的物業(yè)費(fèi)，在尊重意思自治的基礎(chǔ)上兼顧利益平衡，有利于營(yíng)造公平、誠(chéng)信的營(yíng)商環(huán)境，也有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

案例五：某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理公司、某供電公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)人履行管理義務(wù)時(shí)存在明顯瑕疵，造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

某物業(yè)管理公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定管理服務(wù)事項(xiàng)包括高低壓配電房、弱電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施等。2019年6月，某供電公司向某物業(yè)管理公司送達(dá)《用電檢查結(jié)果通知書(shū)》和《高壓客戶(hù)用電檢查工作單》，顯示案涉小區(qū)“供轉(zhuǎn)電情況、設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)、安防及反事故措施、運(yùn)行記錄、場(chǎng)地”項(xiàng)目存在異常。2019年7月23日晚，案涉小區(qū)配電房及配電設(shè)施燒毀。某供電公司組織有關(guān)單位進(jìn)行搶修，產(chǎn)生維修費(fèi)用44萬(wàn)元，案涉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心墊付10萬(wàn)元，某物業(yè)管理公司墊付12萬(wàn)元。后案涉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院起訴，請(qǐng)求判令由某物業(yè)管理公司、某供電公司承擔(dān)小區(qū)配電設(shè)施維修的工程款、材料款。2021年7月7日，經(jīng)審理法院委托，某鑒定機(jī)構(gòu)出具司法鑒定意見(jiàn)認(rèn)為：“配電室設(shè)備損壞的原因?yàn)榘赴l(fā)時(shí)運(yùn)行維護(hù)不到位……某物業(yè)服務(wù)公司履行合同義務(wù)的行為與案涉供配電設(shè)施設(shè)備事故的發(fā)生存在因果關(guān)系?！?/span>

審理法院認(rèn)為，從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來(lái)看，某物業(yè)管理公司對(duì)案涉小區(qū)配電管理機(jī)房及其設(shè)施設(shè)備應(yīng)盡合理的注意和管理義務(wù)。根據(jù)司法鑒定意見(jiàn)可以認(rèn)定，該公司沒(méi)有盡到合理的注意和管理義務(wù)，存在過(guò)錯(cuò)，其管理行為與案涉事故的發(fā)生存在因果關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。某供電公司并非案涉配電管理機(jī)房及其設(shè)施設(shè)備的管理者和產(chǎn)權(quán)人，對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備不負(fù)有維護(hù)管理義務(wù)，且已及時(shí)將用電檢查中發(fā)現(xiàn)的異常情況告知實(shí)際管護(hù)義務(wù)人，故某供電公司在本案中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)對(duì)案涉事故造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。審理法院在扣除某物業(yè)管理公司已墊付的12萬(wàn)元后，判決該公司向案涉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)賠償32萬(wàn)元。

物業(yè)服務(wù)人完成合同義務(wù)的全面性、完整性直接決定了業(yè)主的滿(mǎn)意程度和物業(yè)服務(wù)制度能否順暢運(yùn)行。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及附屬設(shè)施等進(jìn)行管理和維護(hù)是物業(yè)服務(wù)人最重要的合同義務(wù)之一，也是保障業(yè)主正常生活、改善業(yè)主生活品質(zhì)的基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，防止設(shè)施設(shè)備老化損壞；定期對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行檢查檢修，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并加以解決；特別是對(duì)帶有專(zhuān)業(yè)性、隱蔽性，容易引發(fā)安全事故的公用設(shè)施應(yīng)提高防患意識(shí)，加強(qiáng)維修管理力度。在相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員就物業(yè)服務(wù)過(guò)程中已經(jīng)出現(xiàn)的異常現(xiàn)象提出意見(jiàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該及時(shí)消除危險(xiǎn)和障礙，避免發(fā)生重大安全責(zé)任事故。物業(yè)服務(wù)人因未妥善履行管理維護(hù)義務(wù)，造成共有部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該案判決旨在督促物業(yè)服務(wù)人正視和改進(jìn)自身服務(wù)瑕疵，提升服務(wù)水平，對(duì)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有積極意義。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百四十二條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

案例六：伏某與某物業(yè)服務(wù)公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案

——因第三人行為造成業(yè)主損害，物業(yè)服務(wù)人未盡到安全保障義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任

伏某系某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)服務(wù)公司為案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)人。2022年5月10日，伏某發(fā)現(xiàn)其停放在案涉小區(qū)停車(chē)位上的車(chē)輛被剮蹭，遂聯(lián)系某物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商解決。后因此次事故產(chǎn)生修理費(fèi)用14400元，某物業(yè)服務(wù)公司通過(guò)其投保的停車(chē)場(chǎng)責(zé)任保險(xiǎn)向維修單位賠付13680元。2022年5月22日，因某物業(yè)服務(wù)公司未支付剩余維修費(fèi)，伏某向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，雙方仍未就剩余維修費(fèi)的承擔(dān)達(dá)成一致意見(jiàn)。2023年2月8日，伏某的車(chē)輛在案涉小區(qū)同一停車(chē)位再次被剮蹭，某保險(xiǎn)公司確認(rèn)此次事故損失為1400元。伏某遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令某物業(yè)服務(wù)公司向其賠償因車(chē)輛剮蹭所造成的一系列經(jīng)濟(jì)損失。審理法院查明，伏某停放車(chē)輛的停車(chē)位處于小區(qū)監(jiān)控盲區(qū)。

審理法院認(rèn)為，伏某的車(chē)輛在小區(qū)停車(chē)位被剮蹭后，因某物業(yè)服務(wù)公司監(jiān)控設(shè)置存在盲區(qū)，導(dǎo)致其無(wú)法向直接侵權(quán)人索賠，應(yīng)認(rèn)定某物業(yè)服務(wù)公司疏于管理，在此次事故中具有一定過(guò)錯(cuò)。雖然某物業(yè)服務(wù)公司并非直接侵權(quán)人，但其作為案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。審理法院酌定由某物業(yè)服務(wù)公司按照20%的比例承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)具有協(xié)助性和防范性的特征，在各類(lèi)安全事故中，物業(yè)服務(wù)人往往并非首要責(zé)任人，而主要是負(fù)有協(xié)助有關(guān)單位進(jìn)行安全隱患排查、采取應(yīng)急措施、配合損失救助等，以防范安全事故發(fā)生或損失擴(kuò)大的義務(wù)。故在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人是否盡到安全保障義務(wù)時(shí)，應(yīng)結(jié)合合同約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、事故的急難險(xiǎn)重程度等綜合考量。物業(yè)服務(wù)人未盡到防止業(yè)主遭受第三人侵害的安全保障義務(wù)，受到侵害的業(yè)主請(qǐng)求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，僅當(dāng)無(wú)法找到直接侵權(quán)人或者直接侵權(quán)人沒(méi)有能力承擔(dān)全部賠償責(zé)任時(shí)，才由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百八十六條  因當(dāng)事人一方的違約行為，損害對(duì)方人身權(quán)益、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。

第一千一百九十八條  賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂(lè)場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后，可以向第三人追償。

案例七：程某某與某物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——既無(wú)約定，又未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，物業(yè)服務(wù)人不得對(duì)新建充電樁業(yè)主收取“電力增容費(fèi)”

程某某為成都某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)服務(wù)公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人。2020年9月23日，程某某購(gòu)得案涉小區(qū)地下停車(chē)位。2021年6月，因購(gòu)入一輛新能源電動(dòng)汽車(chē)，程某某擬在自購(gòu)車(chē)位安裝汽車(chē)充電樁。某物業(yè)服務(wù)公司同意了程某某的安裝申請(qǐng)。2021年6月24日，程某某按照該公司要求支付“電力增容費(fèi)”5500元，繳費(fèi)說(shuō)明記載有“車(chē)輛充電樁線路維護(hù)”字樣。程某某認(rèn)為，某物業(yè)服務(wù)公司以收取該費(fèi)用為同意其安裝充電樁的前提條件，致使其不得不同意支付該費(fèi)用，該費(fèi)用的收取缺乏法律依據(jù)，遂要求該公司返還。經(jīng)協(xié)商無(wú)果，程某某訴至法院。

審理法院認(rèn)為，程某某對(duì)案涉車(chē)位具有專(zhuān)有使用的權(quán)利，在停車(chē)位安裝汽車(chē)充電樁，系為更好利用其建筑物專(zhuān)有部分的合理需要，有利于充分發(fā)揮新能源汽車(chē)使用價(jià)值，符合民法典有關(guān)民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的規(guī)定，亦符合“綠色、環(huán)保、節(jié)能”的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。案涉充電樁安裝過(guò)程中，某物業(yè)服務(wù)公司并未實(shí)際對(duì)變壓器進(jìn)行增容，其收取的“電力增容費(fèi)”實(shí)為車(chē)輛充電樁線路維護(hù)費(fèi)用。而充電樁線路維護(hù)涉及對(duì)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，有關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主共同確認(rèn)。鑒于該公司的收費(fèi)行為既缺乏行政部門(mén)的規(guī)定依據(jù)，亦未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議或合同雙方當(dāng)事人協(xié)商，審理法院判令某物業(yè)服務(wù)公司向程某某返還上述費(fèi)用。

在新能源汽車(chē)迅速發(fā)展的背景下，因安裝汽車(chē)充電樁引發(fā)的涉物業(yè)糾紛呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢(shì)。業(yè)主合理使用產(chǎn)權(quán)車(chē)位安裝汽車(chē)充電樁，只要不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定或影響小區(qū)其他業(yè)主的共同利益，其有權(quán)合理利用小區(qū)建筑物的共有部分，包括公共配電容量、公共管道井等。物業(yè)服務(wù)人對(duì)此應(yīng)予以積極配合、協(xié)助，及時(shí)核實(shí)小區(qū)剩余電力變配電容量情況，查勘安裝現(xiàn)場(chǎng)，并客觀真實(shí)地出具意見(jiàn)，不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由拒絕業(yè)主的安裝申請(qǐng)。同時(shí)，維護(hù)養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備系物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人擬針對(duì)汽車(chē)充電樁提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)并收取費(fèi)用的，應(yīng)與全體業(yè)主協(xié)商確定。

案例八：某物業(yè)服務(wù)公司與蔣某、李某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)合同系繼續(xù)性合同，給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期間應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日起算

2012年10月12日，某小區(qū)建設(shè)單位與某物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由某物業(yè)服務(wù)公司為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層商品房住宅0.4元/平方米·月，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月支付，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月的1日—10日履行付費(fèi)義務(wù)。因業(yè)主蔣某、李某某未支付2018年1月1日至2021年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)服務(wù)公司于2021年12月對(duì)蔣某、李某某進(jìn)行了催告，但蔣某、李某某仍不履行交費(fèi)義務(wù)。某物業(yè)服務(wù)公司遂于2022年2月向法院提起訴訟。蔣某、李某某在審理過(guò)程中辯稱(chēng)，該公司的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效。

審理法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同系定期重復(fù)給付之債，而非分期履行之債，物業(yè)服務(wù)費(fèi)在債的關(guān)系成立時(shí)其給付總額并不能確定，且會(huì)隨時(shí)間的延續(xù)而發(fā)生變化，不應(yīng)按照最后一期履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算訴訟時(shí)效。本案中，某物業(yè)服務(wù)公司于2021年12月向蔣某、李某某催交了物業(yè)費(fèi)，結(jié)合合同約定的交費(fèi)日期為每月的1日—10日，應(yīng)認(rèn)定該公司關(guān)于判令蔣某、李某某支付2019年1月以前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效。對(duì)該部分訴訟請(qǐng)求，審理法院不予支持。審理法院遂判決蔣某、李某某向某物業(yè)服務(wù)公司支付2019年1月至2021年12月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。

訴訟時(shí)效制度具有穩(wěn)定社會(huì)秩序，督促當(dāng)事人及時(shí)行使權(quán)利的重要價(jià)值，“法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者”。權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間行使權(quán)利的，產(chǎn)生訴訟時(shí)效中斷的法律效果；若訴訟時(shí)效屆滿(mǎn)的，義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。具體到物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效應(yīng)從何時(shí)起算呢？在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主一般按照固定周期向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)；但不同于分期還款的借貸或分期付款的買(mǎi)賣(mài)，在物業(yè)服務(wù)合同成立之時(shí)，應(yīng)支付的物業(yè)費(fèi)總額并不確定，業(yè)主的每一期付款行為呈現(xiàn)出相對(duì)獨(dú)立的特征。因此，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效，應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日起分別計(jì)算。當(dāng)然，訴訟時(shí)效制度并非鼓勵(lì)債務(wù)人不履行義務(wù)，而是督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，減少無(wú)益訴訟，維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主亦應(yīng)主動(dòng)按照約定全面履行合同義務(wù)，按期支付物業(yè)費(fèi)。

案例九：某物業(yè)公司與某小區(qū)22名業(yè)主物業(yè)糾紛訴前調(diào)解案

——踐行新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，切實(shí)打造“診未病”“治已病”“防再病”涉物業(yè)糾紛全鏈條訴源治理體系

2016年3月，某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，約定高層電梯住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為1.3元/平方米·月。后雙方于2017年8月根據(jù)業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果簽訂《物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)原合同部分條款進(jìn)行變更，自2017年9月起將案涉小區(qū)電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)為1.5元/平方米·月，并報(bào)當(dāng)?shù)刈》砍青l(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案。此次變更涉及整個(gè)小區(qū)23棟住宅樓、800余戶(hù)業(yè)主。案涉小區(qū)部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)持有異議，自2017年7月起拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2023年2月，因催收未果，某物業(yè)公司訴至法院，請(qǐng)求判令該小區(qū)22名業(yè)主按約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

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在涉物業(yè)糾紛案件大量涌入法院的背景下，如何堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，把訴調(diào)對(duì)接的“調(diào)”再向前延伸，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“抓前端、治未病”，以“我管”促“都管”凝聚治理合力，已成為人民法院進(jìn)一步融入基層社會(huì)治理的“必答題”。本案中，受理法院堅(jiān)持以“辦案就是治理”的司法理念，能動(dòng)履職，將解紛工作的重心向前“推”，立足專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)凝聚基層治理合力，用好司法建議補(bǔ)足基層治理短板，為更好支撐和服務(wù)“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、司法推動(dòng)、社會(huì)參與”的訴源治理新格局提供了參考典范。