小區(qū)故事多

充滿喜和樂

當(dāng)然

也會有煩惱

比如說“任性”業(yè)主

下面這樣的經(jīng)歷

相信很多人都會有過

——人在家中坐、禍從天上來，樓上野蠻裝修造成漏水，有些還把承重墻敲斷了；小區(qū)綠化里的樹被砍斷，自己栽上幾顆黃瓜秧；違規(guī)搭建，不僅影響美觀，還成了重大安全隱患；電動自行車進(jìn)電梯，還停放樓道，家里牽個插線板出來，搞個飛線充電……

中國好鄰居

讓人暖心

“任性”業(yè)主

讓人鬧心

還搞得整個小區(qū)不安生

遇到“任性”業(yè)主咋個辦？

有哪些規(guī)定可以管得到他？

新版《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》（簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家伍三明表示，對于這個問題，《條例》進(jìn)行了一系列積極回應(yīng)。他介紹說，對于“任性”業(yè)主，《條例》從法律義務(wù)、禁止行為等方面進(jìn)行了一系列規(guī)范，并就“任性”業(yè)主的違法行為明確了相對應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋

有主動告知物業(yè)或業(yè)委會的義務(wù)

小區(qū)，是業(yè)主們共同的家園——但現(xiàn)實(shí)中，有時候，會發(fā)現(xiàn)身旁突然出現(xiàn)的“鄰居”，不是小區(qū)業(yè)主了。

案例一

2021年3月，網(wǎng)友爆料，位于雙流區(qū)航港路66號的九龍倉時代府邸自2020年6月交房以來，小區(qū)內(nèi)開設(shè)超市、菜店、快遞、裁縫鋪、倉庫、公司等十余家，住改商、住改倉問題異常泛濫。除超市、快遞等商業(yè)外，12棟1單元某戶甚至開設(shè)公司每天早晚上下班20余名員工出入小區(qū)單元樓，已影響到樓棟居民正常生活。

類似的，還有：小區(qū)樓上漏水，樓下業(yè)主聯(lián)系不上樓上業(yè)主，找物業(yè)公司。物業(yè)公司一聯(lián)系，接電話人說房屋已轉(zhuǎn)讓了；小區(qū)開業(yè)主大會會議，很多業(yè)主賣了房，會議組織方聯(lián)系不上“業(yè)主”……

那么，問題來了——業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋事項(xiàng)，需要告知物業(yè)和業(yè)委會嗎？

對此，《條例》進(jìn)行了明確?！稐l例》第七十七條：“業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知買受人、承租人或者居住權(quán)人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人?！?/span>

這里是業(yè)主的法定義務(wù)。“業(yè)主將物業(yè)出租等信息告知物業(yè)服務(wù)人和業(yè)委會，對于管控非法群租、加強(qiáng)流動人口管理、督促租戶遵守小區(qū)規(guī)定等都是有益的，從本質(zhì)講是維護(hù)廣大業(yè)主合法利益，有利于推動小區(qū)治理精細(xì)化?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

對于裝修，《條例》專門用兩條進(jìn)行了規(guī)范。

——第七十八條第一款：“業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查?！?/span>?

——第七十八條第三款：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動開展日常巡查和監(jiān)督并建立檔案。發(fā)現(xiàn)裝飾裝修違反相關(guān)規(guī)定破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻，采取合理措施制止，并向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報告和協(xié)助處理?！?/span>

對野蠻裝修等“任性”行為

《條例》開出關(guān)于業(yè)主的“十三大禁令”

現(xiàn)實(shí)中，“任性”業(yè)主的表現(xiàn)，有哪些？

因野蠻裝修引發(fā)的糾紛，相對普遍。??

案例一

2019年6月，在新房裝修施工過程中，為擴(kuò)大房間空間，綿陽某小區(qū)業(yè)主想把兩側(cè)墻體拆除。自己為了節(jié)約裝修開支，就找了2名臨時泥水匠進(jìn)行墻體拆除，結(jié)果2名工人不懂房屋建筑結(jié)構(gòu)，將客廳的剪力墻破壞。

案例二

2020年4月26日，成都市郫都區(qū)堰上一期小區(qū)的房屋是5層樓高的小洋房，居民們發(fā)現(xiàn)，一戶1樓業(yè)主悄悄挖了地下室。同一單元的居民很緊張：小區(qū)樓房是磚混結(jié)構(gòu)，“地下掏空，萬一樓垮了怎么辦？”

還有，因侵占公共資源產(chǎn)生的“任性”行為。

案例一

2018年10月，媒體報道：樂山市時代青江一期，小區(qū)共有底樓住戶32戶，25戶占用公共綠地。其中，有6戶無照無證開設(shè)麻將館，1戶對外經(jīng)營窗簾，1戶作為辦公用房，其余17戶占用公共綠地未對外經(jīng)營。

對于野蠻裝修等“任性”行為，《條例》開出關(guān)于業(yè)主的“十三大禁令”。

《條例》第七十四條明確：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

——房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)/違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；

——侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分；

——擅自改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設(shè)施的使用性質(zhì)；

——隨意堆放、傾倒垃圾、雜物；

——堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

——占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道和安全出口；

——超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲或者產(chǎn)生振動；

——在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動自行車；

——從建筑物中拋擲物品；

——?dú)碾娞菁捌浒踩Ｗo(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備；

——違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

——法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

對于嚴(yán)重的“任性”行為

除民事責(zé)任外還有這些法律責(zé)任

因?yàn)?/span>“任性”，業(yè)主的不當(dāng)行為，將承擔(dān)哪些法律責(zé)任？

“除產(chǎn)生侵權(quán)責(zé)任等民事賠償責(zé)任之外，對于一些嚴(yán)重的‘任性’行為，《條例》還專門進(jìn)行規(guī)定和明確?！蔽槿鹘榻B說，對“任性”行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時采取合理措施制止，拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門報告并協(xié)助處理。

這些法律責(zé)任，包括：

——侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，給予警告；對個人可處一千元以上一萬元以下罰款，對單位可處五萬元以上二十萬元以下罰款。

——在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動自行車的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。

——?dú)碾娞菁捌浒踩Ｗo(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，由縣（市、區(qū)）人民政府市場監(jiān)管部門責(zé)令限期整改，并可對相關(guān)責(zé)任人處一萬元以上五萬元以下罰款。