攀府發(fā)〔2012〕14 號

攀枝花市人民政府

關(guān)于印發(fā)加強全市物業(yè)管理工作意見的通知

各縣（區(qū)）人民政府，市級各部門，各大企業(yè)：

《關(guān)于加強全市物業(yè)管理工作的意見》已經(jīng) 2012 年 3 月 15日第 3 次市政府常務會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。

攀枝花市人民政府

2012 年 8 月 16 日

關(guān)于加強全市物業(yè)管理工作的意見

隨著城市建設(shè)步伐的加快和居民生活水平的提高，物業(yè)管理已成為當前群眾普遍關(guān)注的一個熱點和重點。為進一步加強全市物業(yè)管理工作,理順管理體制，完善監(jiān)管機制，建立服務保障體系，全面提升物業(yè)管理服務水平，改善居民居住環(huán)境,促進和諧社區(qū)建設(shè),依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際制定本意見。

一、重要意義

物業(yè)管理工作是一項關(guān)乎人民群眾切身利益的民生工程，做好這項工作對構(gòu)建和諧物業(yè)、和諧社區(qū)及和諧社會意義重大。各縣（區(qū)）政府及市、縣（區(qū)）相關(guān)部門要充分認識物業(yè)管理工作的重要性，以構(gòu)建和諧社會為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀,把物業(yè)管理與城市化發(fā)展結(jié)合起來，推進物業(yè)管理與社區(qū)管理的“一體化”建設(shè)，確立“政府引導、市場主導、企業(yè)運作、社會參與”的總體原則，合理分工、各負其責，增強責任感、緊迫感，采取有力措施加強物業(yè)管理工作，及時化解物業(yè)管理工作中的矛盾和糾紛，真正使物業(yè)管理各項工作落到實處，為我市的城市文明和社會和諧做出新的貢獻。

二、實施原則

（一）統(tǒng)一領(lǐng)導、綜合協(xié)調(diào)原則。物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺，實行統(tǒng)一領(lǐng)導、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。各縣（區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)工作范疇統(tǒng)籌考慮，綜合協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的各類問題。

（二）分級負責、屬地管理原則。物業(yè)管理工作的重心在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會，縣（區(qū)）政府和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢，積極采取有效措施，進一步整合管理資源，明確責任主體，落實管理責任，強化協(xié)調(diào)服務和考核監(jiān)督，真正將物業(yè)管理工作職責落到實處。

（三）權(quán)責統(tǒng)一、保障到位原則。市、縣（區(qū)）兩級各行政主管部門要按照權(quán)責相統(tǒng)一的原則，科學劃分物業(yè)管理的職責和義務，分解下放相關(guān)管理職權(quán)，做好物業(yè)管理保障工作。

三、工作目標

（一）各級物業(yè)管理工作組織機構(gòu)健全，人員、經(jīng)費、措施保障到位，管理、督導、考評體系完善。

（二）建立物業(yè)管理聯(lián)動機制和聯(lián)席會議制度且運行良好，機制創(chuàng)新有突破性進展并產(chǎn)生明顯社會效益。

（三）老舊小區(qū)、無主管樓院整治改造有效，管理順暢，努力提高城市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率。

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會健全及運行指導監(jiān)督得力，業(yè)主自主管理能力增強，社區(qū)和諧指數(shù)不斷提升。

（五）物業(yè)管理應急管理服務、投訴調(diào)解等工作機制健全，矛盾糾紛及時有效在基層化解，群眾滿意度逐步提升。

四、工作要求

（一）實施老舊小區(qū)改善工程，切實落實物業(yè)管理全覆蓋計劃。各縣（區(qū)）政府要積極開展老舊住宅小區(qū)的整治工作，并逐步引入規(guī)范的物業(yè)管理，實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”。針對不同類型的住宅區(qū)，分別采取專業(yè)化公司進駐、后勤式、社區(qū)介入、居民自治互助等多種管理形式，使全市城市建成區(qū)住宅小區(qū)（樓院）逐步全面實行物業(yè)管理。要在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)服務機構(gòu)，向暫不具備市場化物業(yè)管理條件或無人管理的住宅小區(qū)提供清掃保潔、垃圾清運、公共秩序維護、日常維修等有償?shù)幕痉?，同時適應新農(nóng)村建設(shè)需要，嘗試物業(yè)服務機構(gòu)進入農(nóng)村基層，逐步推進城鄉(xiāng)物業(yè)管理一體化。

（二）科學指導業(yè)主大會建設(shè)，提升業(yè)主自主管理水平。業(yè)主大會制度是業(yè)主自主管理的有效途徑，是維護業(yè)主權(quán)益的基本形式。業(yè)主大會工作核心在自我建設(shè)，重點在指導監(jiān)督，必須作為一項經(jīng)常性工作常抓不懈。縣（區(qū)）住建（房管）部門主要負責業(yè)主大會工作的業(yè)務指導，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負責業(yè)主大會工作的具體組織協(xié)調(diào)、日常指導和監(jiān)督。要把握首次籌備、換屆改選、運行監(jiān)督三個重要環(huán)節(jié)，引導業(yè)主正確行使民主權(quán)力，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法設(shè)立、科學運作。要加大對業(yè)主委員會的扶持力度，有計劃地組織學習培訓和經(jīng)驗交流，有條件的小區(qū)可以給予業(yè)主委員會成員（樓棟長）適當?shù)膷徫谎a貼。

（三）制定物業(yè)應急維修措施，保證物業(yè)的正常使用。房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修由責任單位或責任人落實。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要制定物業(yè)應急保障方案，在緊急狀態(tài)或責任單位（責任人）難以履行維修責任時，對公共部位房屋損毀漏水、下水管道堵塞、水電故障、“急、難、愁”修理項目或突發(fā)情況，啟動應急維修機制，提供有償維修服務，迅速、有效地解決物業(yè)使用中的突發(fā)事件，切實維護人民群眾的基本生活秩序。

（四）完善物業(yè)項目退出機制，確保小區(qū)日常管理不失控。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要本著“維護業(yè)主利益、維護社會穩(wěn)定、依法平穩(wěn)過渡”的原則，協(xié)調(diào)做好物業(yè)服務項目退出和接管的銜接交接工作，保持小區(qū)物業(yè)管理的連續(xù)性。對違規(guī)棄管、拒不撤出、惡意毀約的開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位，相關(guān)部門應給予行政干預，責令限期改正，依法作出處理。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要建立應急托管機制，對物業(yè)服務企業(yè)撤離后業(yè)主大會尚未成立或業(yè)主大會不能履行責任，物業(yè)管理難以落實的住宅小區(qū)實行臨時委托管理。同時，積極指導業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，盡快實施規(guī)范化的物業(yè)管理。

（五）建立矛盾投訴調(diào)解機制，有效化解物業(yè)管理糾紛。各縣（區(qū)）要制定調(diào)解工作規(guī)則，規(guī)范調(diào)解工作程序，指導行業(yè)調(diào)解活動，對物業(yè)管理中的重大糾紛實施調(diào)解。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）可利用現(xiàn)有調(diào)解機構(gòu)，吸納物業(yè)管理專業(yè)人員，建立調(diào)解工作機制，受理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的咨詢投訴，調(diào)解處理物業(yè)服務糾紛。物業(yè)管理矛盾調(diào)解的相關(guān)工作納入街道大調(diào)解工作序列，接受市、縣（區(qū)）司法、房管部門業(yè)務指導。要倡導物業(yè)管理行業(yè)自律，研究行業(yè)調(diào)解工作規(guī)律，通過廣泛深入的行業(yè)調(diào)解，努力將物業(yè)管理中的矛盾發(fā)現(xiàn)在社區(qū)，解決在基層，消除在萌芽狀態(tài)。

（六）健全聯(lián)席會議制度，形成多方聯(lián)動的新格局。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負責召集，由縣（區(qū)）住建（房管）部門、城管部門、公安派出所、司法所、社區(qū)居委會、業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表組成。物業(yè)管理聯(lián)席會議共同協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)小區(qū)的日常管理、業(yè)主大會成立與運作監(jiān)督、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的銜接、物業(yè)項目退出與交接過程中出現(xiàn)的問題，處置區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的突發(fā)事件。聯(lián)席會議原則上每月召開一次，特殊情況隨時召開。

五、職責分工

（一）市政府建立綜合協(xié)調(diào)機制，成立全市物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，負責制定相關(guān)政策規(guī)劃，界定職責分工，研究解決重大問題，組織協(xié)調(diào)各級、各相關(guān)部門共同做好加強全市物業(yè)管理相關(guān)工作，并將該項工作納入目標管理，實行統(tǒng)一考評。

（二）市房地產(chǎn)管理部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的指導和監(jiān)督，研究制定物業(yè)管理政策法規(guī)和行業(yè)服務標準，監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)和房屋專項維修資金，參與對各縣（區(qū)）、各部門物業(yè)管理相關(guān)工作的目標任務考核，負責物業(yè)管理工作的業(yè)務指導和人員培訓。

（三）縣（區(qū)）政府負責轄區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導和組織工作，落實綜合協(xié)調(diào)管理責任，制定本縣（區(qū)）物業(yè)管理相關(guān)政策措施?？h（區(qū)）住建（房管）部門具體負責轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的指導監(jiān)督，負責業(yè)主大會工作的業(yè)務指導，檢查考評物業(yè)服務質(zhì)量，組織物業(yè)管理區(qū)域劃分，參與新建住宅項目的物業(yè)承接查驗和物業(yè)管理項目交接工作，進行物業(yè)管理工作績效考核等。

（四）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)重要內(nèi)容，建立聯(lián)動協(xié)調(diào)、投訴受理和綜合服務保障機制，參與轄區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標、物業(yè)管理區(qū)域劃分、檢查考評物業(yè)服務質(zhì)量，參與和協(xié)調(diào)物業(yè)管理項目交接等工作，負責組織業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、辦理業(yè)主委員會備案手續(xù)，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作等。

（五）發(fā)改部門負責完善物業(yè)服務收費辦法和標準，查處違法違規(guī)收費行為；民政部門負責社區(qū)居委會的業(yè)務培訓，加強社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導監(jiān)督；財政部門負責牽頭制定長效管理老舊住宅小區(qū)和保障性住房小區(qū)的財政資金管理政策；工商部門負責街道物業(yè)服務機構(gòu)登記注冊工作，強化住改商、住改辦經(jīng)營證照審批管理，查處住改商、住改辦的無照經(jīng)營行為；地稅部門積極落實街道物業(yè)服務機構(gòu)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策；司法部門負責物業(yè)矛盾調(diào)解工作機制的建立和業(yè)務指導；人社部門負責落實街道物業(yè)服務機構(gòu)的就業(yè)扶持政策；住建部門負責處理開發(fā)企業(yè)的房屋工程質(zhì)量、室外裝飾裝修和涉及規(guī)劃方面的糾紛，及時制止和查處小區(qū)出現(xiàn)的亂搭亂建等違規(guī)問題；城管部門負責小區(qū)園林綠化建設(shè)的指導和培訓工作，負責涉及市容市貌、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等違規(guī)問題的查處工作；公安部門做好小區(qū)安防制度建立的指導監(jiān)督和對違法違規(guī)行為的查處工作，指導小區(qū)臨時停車位規(guī)劃工作，指導監(jiān)督小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的維護、改造工作；質(zhì)監(jiān)部門做好小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察監(jiān)督工作，受理違反標準化、計量、質(zhì)量管理情況的舉報、查處；環(huán)保部門加強物業(yè)管理區(qū)域居住環(huán)境保護的監(jiān)督管理，按照職責權(quán)限依法查處小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的噪音擾民和環(huán)境污染等違法違規(guī)問題；宣傳媒體應積極做好加強物業(yè)管理工作的宣傳工作，營造良好的社會輿論環(huán)境；水、電、氣主管部門落實抄表收費到最終用戶，承擔經(jīng)營維護管理義務。

六、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導。各縣（區(qū)）政府要高度重視，加強領(lǐng)導，強化對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理組織領(lǐng)導到位，機構(gòu)人員到位，推進措施到位。各相關(guān)部門要落實責任，研究措施，扎實推進，為加強物業(yè)管理工作提供有力的組織保障。

（二）機構(gòu)人員到位。各縣（區(qū)）政府要明確物業(yè)管理主管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）明確具體的物業(yè)管理工作機構(gòu)、工作職能和分管領(lǐng)導，并配備專(兼)職工作人員。

（三）建立健全考核機制。建立“市、區(qū)、街道”三級物業(yè)管理考核機制。市政府將物業(yè)管理工作納入城市綜合管理考核范圍，每年對縣（區(qū)）政府進行一次考核；縣（區(qū)）政府定期對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作進行檢查考核；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政）負責對轄區(qū)物業(yè)管理服務進行日常檢查督導。

（四）加強輿論宣傳。各縣（區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)

鎮(zhèn)政府）應通過多種形式，宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，引導業(yè)主樹立成熟的物業(yè)消費理念，樹立自主管理和民主決策意識，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理環(huán)境，形成和諧的物業(yè)管理氛圍。

抄送：市委辦公室，市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室。

攀枝花市人民政府辦公室 2012 年 8 月 21 日印發(fā)