我選出的業(yè)委會(huì)

突然發(fā)現(xiàn)不能代表我了

遇到這種情況咋辦？

監(jiān)督？罷免？

但是

現(xiàn)實(shí)中卻經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)

監(jiān)督和罷免業(yè)委會(huì)難、糾紛不斷的情況

新版《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），將于2022年5月1日起施行——在這部地方立法中，關(guān)于業(yè)委會(huì)的權(quán)責(zé)有什么新變化？

《條例》起草組成員、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專(zhuān)家伍三明表示，《條例》對(duì)業(yè)委會(huì)正確履職進(jìn)行了明確的規(guī)定，在其承擔(dān)的法律責(zé)任上加重了處罰力度，同時(shí)，對(duì)如何罷免業(yè)委會(huì)及業(yè)委會(huì)成員也首次進(jìn)行程序上的明確。

“業(yè)委會(huì)不代表業(yè)主”

一系列的沖突并不鮮見(jiàn)

現(xiàn)實(shí)中，關(guān)于業(yè)委會(huì)與業(yè)主沖突的案例，并不鮮見(jiàn)。

案例一

2015年8月8日，成都市成華區(qū)某小區(qū)，一群年輕人前來(lái)接管小區(qū)物業(yè)管理,聲稱(chēng)是小區(qū)業(yè)委會(huì)找來(lái)的新物業(yè)管理公司。業(yè)主表示，選用哪家物業(yè)公司應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定，而小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)此事根本不知情?！笆鲁鐾蝗弧弊寴I(yè)主難以接受，當(dāng)天上午，業(yè)主自發(fā)簽字，要求罷免業(yè)委會(huì)。

案例二

2020年5月11日，眉山市某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任與業(yè)主發(fā)生沖突，導(dǎo)致一位女性業(yè)主輕微受傷。起因?yàn)?，小區(qū)業(yè)委會(huì)在并沒(méi)有向業(yè)主征求意見(jiàn)的前提下，偽造小區(qū)業(yè)主“同意使用”的簽名，向房管部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)用69萬(wàn)元的小區(qū)維修基金，用于小區(qū)單元門(mén)更換和小區(qū)部分道路改造。小區(qū)業(yè)主請(qǐng)求罷免業(yè)委會(huì)，半年無(wú)果。

沖突層出不窮，原因在哪里？

現(xiàn)實(shí)中，一定程度上存在著業(yè)委會(huì)不履職、亂履職造成的小區(qū)管理混亂現(xiàn)象。“一些業(yè)委會(huì)成員不履職，甚至損害業(yè)主合法權(quán)益，個(gè)別成員重視個(gè)人私利，缺乏全局觀(guān)念和服務(wù)意識(shí)，還有個(gè)別人員把業(yè)委會(huì)當(dāng)成謀取私利的工具，甚至串通物業(yè)服務(wù)人侵害業(yè)主利益。”

針對(duì)業(yè)委會(huì)不作為亂作為

第“三十八條”有這些明確規(guī)定

業(yè)委會(huì)不作為、亂作為，《條例》有什么相關(guān)規(guī)定？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》規(guī)定了業(yè)委會(huì)及其成員不得有下列行為：

——挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

——抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測(cè)維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；

——索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

——明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)；

——泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

——轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

——擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

——拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

——違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“有前款行為的，業(yè)主、利害關(guān)系人有權(quán)向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理?！?/span>

法律責(zé)任也非常明確：業(yè)委會(huì)成員違法上述“第三十八條”相關(guān)規(guī)定之一，“由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)給予警告，可處五千元以上二萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，沒(méi)收違法所得。給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

首次明確罷免實(shí)施程序

業(yè)委會(huì)與成員均可進(jìn)行罷免

為什么在現(xiàn)實(shí)操作中，罷免業(yè)委會(huì)很困難？

“這是因?yàn)?，在以前的?guó)家和省級(jí)物業(yè)管理?xiàng)l例中，只有罷免業(yè)委會(huì)成員的內(nèi)容，沒(méi)有罷免整個(gè)業(yè)委會(huì)的條款，這讓街道和社區(qū)無(wú)法可依?！蔽槿鞅硎荆滦抻喌摹稐l例》做出重大調(diào)整，分兩種情形：一種是可以罷免業(yè)委會(huì)部分成員，一種是也可以罷免業(yè)委會(huì)全體成員。

——對(duì)于業(yè)委會(huì)成員的罷免。《條例》第四十一條明確：“經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主委員會(huì)提出罷免業(yè)主委員會(huì)部分成員的書(shū)面建議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到罷免建議之日起三十日內(nèi)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決?！?/span>

——對(duì)業(yè)委會(huì)全體的罷免?！稐l例》明確：“業(yè)主可以依照前款規(guī)定，向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出罷免業(yè)主委員會(huì)全體成員的書(shū)面建議，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決?！?/span>

同時(shí)，對(duì)于罷免程序，也特別進(jìn)行了明確，讓操作性更強(qiáng)。

“原條例只有對(duì)業(yè)委會(huì)成員罷免的情形做相應(yīng)規(guī)定，沒(méi)有對(duì)罷免的具體程序做相應(yīng)規(guī)規(guī)定?！?/span>?起草組專(zhuān)家認(rèn)為，這是《條例》對(duì)罷免問(wèn)題作出的重大調(diào)整。

比如，在對(duì)業(yè)委會(huì)成員的罷免程序上，《條例》進(jìn)一步明確：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到罷免建議之日起三十日內(nèi)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決。業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決的，提出罷免建議的業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；逾期未召開(kāi)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)。”